公司减少资本的若干法律问题
刘乃晗
内容提要：减少资本可以提高资金的使用效率，公司减资的类型和适用的场合各异。为保护债权人利益，公司减资应先弥补亏损和公积金的不足，减少的资本在弥补亏损、补足公积金后的剩余部分方可向股东返还，在对债务进行清偿或提供担保前禁止向股东返还资本；为保护股东利益，有限责任公司不等比例减资应经全体股东同意，股份有限公司减资应按股份回购的程序进行。
关键词：减资、债权人、股东、保护
公司减少资本根据其经济目的可分为实质上减少资本和形式上减少资本两种。前者是指法律上有减少资本，同时实质上有引起公司财产减少的后果，后者是指法律上虽有减少资本的形式，然而实质上未引起公司财产的减少。（1）这两种减资方式发生在不同的场合下。实质上减少资本发生于下列情况：由于公司经营规模、经营范围发生变化，使公司资本过剩，这时再维持过量的资本，势必造成公司资本的凝滞，不利于公司资本的使用效益，适当减少公司资本会使各方受益。形式上减少资本的场合是：公司经营不善造成严重亏损，致使公司资本与实有资产严重不符时，如果再维持实际虚无的资本，不仅于公司债权人利益无益，反而有害，股东也因公司亏损，得不到应有的回报，因此，为了使公司资本与资产基本相当，需要减资。（2）
上述观点是学术界比较有代表性的观点。但我认为并未涵盖减资的各种情况，依据公司减少注册资本的目的，可以将减资分为以下几种类型：1、付还资本型减资；2、弥补亏损型减资；3、免缴出资型减资；4、混合型减资。付还资本型减资是为了发还股东的部分出资或股款，主要适用于公司资金过剩的情况；弥补亏损型减资主要是为了达到弥补亏损或损失之目的，适用于公司经营亏损或遭受损失的情况（3）；免缴出资型减资可以免除股东欠缴的部分资本，在实行授权资本制或折衷授权资本制的公司制度中常用，我国实行法定资本制，公司设立登记时公司资本必须全部缴清，因此，此类型减资在通常情况下不适用于我国，但也并非绝对不能适用，实践中股东出资不实或出资不到位的现象还时有发生，可以比照适用该类型减资；混合型减资是指股东出资的付还和弥补亏损两种目的并存的减资方式，适用于公司资本规模过大又同时发生经营亏损的情况。为了进一步解释混合型减资，试举一例：假设公司注册资本为1000万元，经营发生亏损，亏损额200万元，则净资产为800万元，现股东会决定减资500万元，则减资后的注册资本为500万元。如果返还股东500万元注册资本的话（即采用返还资本型减资），公司的净资产将变为300万元；如果先弥补亏损然后再返还资本（即采用混合型减资），净资产是500万元，而公司只能返还股东300万元资本。
公司减少注册资本涉及两方面的法律问题，一是对债权人的保护问题，二是对公司股东权利的保护问题。公司资产是公司对外承担责任的基础（4），公司减资，一般会导致公司资产的减少，削弱公司承担责任的基础，因此，在法律上，公司减资首先要考虑的问题是必须保护债权人的利益。另外，由于公司减资涉及到股东权利的处分，必然引申出股东权利的保护问题。
一、关于债权人利益的保护几个问题
大陆法系国家一般实行较为严格的资本制度，在公司制度中贯彻“资本三原则”：资本不变原则、资本充实原则和资本维持原则，目的是为了保护债权人的利益。即使法律允许减资，也设置了一系列严格的程序和条件，包括减资的财务界限、股东会决议的方式、通知和公告程序、债务的处理或担保、注册登记程序以及向股东返还资本的条件等。
首先，关于公司向股东返还资本的财务界限。根据上文的论述，减资有向股东返还资本之别，不向股东返还资本的减资对债权人的利益没有损害，因此，除弥补亏损型减资外，其他类型的减资都不可避免地对债权人产生影响。从前文论述可以看出，无论公司盈亏，均可减少注册资本。如果减资的目的纯粹是为了弥补公司亏损或损失，则禁止向股东返还资本。比如，在德国股份公司法中，为了平衡跌价、弥补其它损失或者将款项划入资本储备金中而进行的减资，从削减资本中所得到的款项，不得用于对股东的支付款，也不得用于免除股东支付投资款的义务。（5）用减少的资本来弥补亏损实际是将资产负债表中所有者权益项下的实收资本、资本公积金、盈余公积金、未分配利润等科目进行调整，（6）所有者权益并没有减少，公司的资产在量上也没有减少。在混合型减资中设立向股东返还资本的财务界限是十分必要的，如果不设立这样的界限，即容许返还资本型减资，会导致减资后公司的净资产过少，甚至低于法定的最低资本限额，有违资本维持原则。比如某公司注册资本为100万元，公司累积亏损60万元，净资产为40万元，现股东决定减资50万元，假设采用返还资本型减资，则偿还债务后股东可以收回的资本是40万元，当公司向股东支付40万元后，公司净资产为零；假定采用混合型减资，但对弥补亏损的数额不做限制。股东用其中5万元来弥补亏损，偿还债务后股东可以收回的资本是35万元，那么当公司向股东支付35万元后，公司的实际净资产变为5万元，而实际公司登记的注册资本却是50万元。出现公司注册资本与净资产相差悬殊的问题在于法律没有对在何种财务状况下可以向股东返还资本做出规定，或者换句话说，法律对公司减资时向股东返还资本没有设定一个财务上的前提条件。从上例分析可以看出，减资后公司资本的信用大打折扣，在减资前成立的债权虽然可以得到有效的清偿（假定所有债权人都得到有效的通知），但在减资后成立的债权却未必能得到有效清偿。
公司在亏损的情况下减资可否向股东返还资本，学术界多持否定的观点。我认为，如果公司减资时仅有少量的亏损但同时净资产又很庞大，禁止向股东返还资本与减资提高资金使用效率的功能背道而驰，不符合减资制度的立法本意。日本商法典及日本有限公司法规定，减少资本时，下列各项规定金额的合计额，不得超过应当减少的资本额：1、向股东进行返还的情形，应当返还的金额；2、进行股份消除的情形，应当消除的股份的种类及数量、消除方法及应当消除的金额；3、弥补亏损的情形，应当弥补的金额。（7）可见，在日本法中，公司用减少的资本弥补亏损与向股东返还资本两者之间并不矛盾。我认为，在公司亏损的场合下减资不应一概禁止向股东返还资本，而是应适当地进行限制，比如：减少的资本在弥补亏损及补足公积金后方可向股东支付，在股东出资不到位的情况下，只有减少的资本在弥补亏损后方可免除股东的缴付剩余出资的义务。只有在下列情况下的减资方可禁止向股东返还资本，同时不能免除股东缴付剩余出资的义务：1、为使注册资本与净资产保持一致而进行的减资，此种情形实际是将减少的资本全部用于弥补亏损；2、为弥补公积金、储备金的不足而进行的减资，这相当于将减少的资本用于公积金或储备金的缺额。比如在上例中，为了使注册资本与净资产保持一致，应当减资60万元，并以此数额全部弥补亏损，对股东不返还资本，则减资后，注册资本为40万元，净资产也为40万元；再进一步，假定将公积金或储备金（假定公积金、储备金为10万元）也一并弥补，则需减少的资本为70万元，其中60万元用于弥补亏损，那么减资后注册资金为30万元，公积金为10万元，净资产为40万元。
其次，关于公司向股东返还资本的时间界限。公司在清偿债务或对债权人提供有效的担保之前，必须禁止向股东支付资本。德国股份公司法规定，在削减基本资本的基础之上给股东的支付款，只有在登记公告发布之日起六个月后，并且已经给及时申报的债权人提供了补偿或保证金之后，才能进行。同样，免除股东支付投资款的义务，不得在上述提到的时刻之前生效，也不得在给已经及时申报的债权人提供补偿或保证金之前生效。（8）欧盟公司法指令第2号规定，在减少公司实际认购资本的情形下，至少在公司减资决议公告之日前产生请求权的债权人，至少有权就其在决议公告之日尚未届满履行期限的债权获得担保。除非债权人已获清偿、或者法院对其申请不予支持，成员国法律至少还应当规定，公司的减资行为应当归于无效，或者公司不得向股东分配任何股利。（9）这是债权对公司资产的请求优先于股权的必然结果。如果股东在公司清偿债务或对债务提供担保之前接受返还，无论股东是否知情，均属无效法律行为，公司可以不当得利请求返还。如果因公司在此之前向股东返还资本而导致公司不能清偿债务，债权人可以向接受返还的股东行使代位权。
关于减资的程序，各国公司法普遍规定了通知和公告程序。债权人可在限定的时间内表达对减资的意见，如果债权人不同意减资，则公司应对提出异议的债权人清偿或对其提供担保。但这样的程序并不能避免债权人与公司之间因减资问题而发生争议。减资的争议可能由于以下问题而产生：一是未得到表达意见的通知且未知悉减资公告内容的债权人，在申报期过后知悉减资决议的或减资决议登记后知悉减资决议的；二是表达反对意见的债权人意见未被接受且未受清偿或未被提供担保；三是有权提出异议的债权人其债权尚未到期或债权于减资决议公告之后成立。第一个问题涉及公告的方式和公告后办理减资登记的时间，对此有两种做法，日本法对公告的方式作出限制，要求必须在政府公告上刊登；德国法对公告后的登记时间作出限制，按德国有限责任公司法的规定，自第三次在公开报纸上向债权人发出催告之日起一年内，不得向商业登记所申请登记减资决议。在申报期过后减资决议登记前要求清偿债务或要求提供债务担保的债权人，公司对其债务必须予以清偿或提供担保，减资公告载明的期限不具有法律约束力，因为这只是公司单方面的意思表示，如果赋予其效力，则公司即可凭单方面的决定使债权人的债权处于不利地位。债权人在减资决议经过合法程序登记后知悉减资决议内容的，不再享有对减资前的公司资本的请求权，不得要求股东返还资本，这是因为减资对公司债权人的保护程序必须有时间界限，否则必然使社会的财产秩序处于不稳定状态，况且公告及登记行为本身是一种公示行为，除非公告及登记行为有违反法律规定的情形，否则推定通知全体债权人。要求清偿债务的债权人既包括债权已届清偿期的债权人，也包括债权尚未到期的债权人，未到期债权人有权要求清偿债务的权利依据是：公司资本具有公信力，债权人是基于原有资本的信用与债务人进行交易的，如果公司有权对该类债务不予清偿，则公司可轻松地利用减资来逃避债务，至于债权是否到期的时间界限则以减资决议的登记为宜。在减资决议公告后产生而在减资决议登记后到期的债权人不得要求公司提前偿还债务或要求公司提供担保，这是由减资决议公告所具有的推定通知的效力所决定的。
债权人与公司之间因债务的清偿或担保问题发生争议的，从债权先于股权优先受偿的原则出发，公司应当停止减资，先处理争议。当债权人与公司之间不能就减资问题达成一致时，有两种处理模式：第一种以法国为代表，法国商事公司法第63条规定，债权人可在法令规定的期限内，对减少资本提出异议。法院可裁定驳回异议，或责令偿还债务，或者，如公司提供担保，且所提供的担保被认定足够时，责令设定担保，在提出异议期间，不得开始减少资本的活动，法国商事公司法第216条也有类似的规定；（10）第二种以日本为代表，日本法上有减资无效之诉，不同意减少资本的债权人可以提起该诉讼。（11）关于减资争议的处理，法国法采取的是事前防范机制，日本法则是事后补救，显然，就保护债权人而言，法国模式更佳。债权人要求公司清偿债务或要求提供担保的权利于弥补亏损型减资是一个例外，因弥补亏损型减资并未有公司资产的现实减少，但要求公司在公告中应明确减资的类型和目的。
二、关于股东利益保护的几个问题
减资按股东减少的出资比例是否相同，有等比例减资和不等比例减资两种类型。等比例减资是指公司减资后各股东的出资或股份比例保持不变的减资方式，比如公司原注册资本为100万元，甲、乙、丙三股东出资额分别为50万元、30万元、20万元，相应的出资比例为50%、30%、20%，现资本减少至50万元，按同比例减资，则减资后股东的出资额分别为25万元、15万元、10万元。同比例减资后，各股东的股权仍然存在。不同比例减资是指减资后，各股东的出资或股份比例发生变化的减资方式，包括全部股东都减少出资仅个别股东多减或少减出资，或者只有部分股东减少出资甚至出资额减为零而其他股东出资额不变的情形。按不等比例减资，可能出现个别股东的股权消灭的情况。假定在上例中采不等比例减资，股东甲减资30万元，股东丙减资20万元，股东乙不减资，则减资后，股东丙不再是公司股东，甲、乙出资比例分别为40%和60%。
在公司盈利时，股东都希望自己的股份多一些，因此在减资时希望自己的股份少减一些，以此获得尽可能多的利润，而在公司亏损的场合，每个股东都希望自己的股份多减一些，这样公司退回的资本也就多一些，从而减小投资亏损；同时，由于股东的表决权是按照出资或股份的比例行使，不等比例减资直接影响到股东表决权的比例，有些股东处于控制公司表决权的目的，希望其他股东多减一些出资。因此，减资的比例是否相同直接关系到股东的切身利益。有学者认为，为保护弱小股东的利益，各股东减资比例应该一致，不论股东大小，其股份比例都应按同一比例减少；减资的结果应该平等，即减资不应影响到公司的股本结构，每个股东在公司总股本中所占比重不应发生变化。（12）这种观点没有看到公司在赢利和亏损情况下股东减资的意愿有所不同，在公司经营亏损的情况下，个别股东愿意多减出资或股份甚至退出公司并且其他股东也同意；或者，在公司赢利的情况下，个别股东愿意退出公司或少减出资且其他股东同意，如果仍坚持等比例减资其实是对股东处分权的妨害，也是对股东意思自治原则的违反。公司是依据章程设立的，章程则是股东因合意而达成的契约。经全体股东协商一致而导致股权比例发生变化正是股东意思自治原则的体现。尽管股份有限公司的章程不记载除发起人以外的股东名称及持股比例，但全体股东合意而为的行为仍是意思自治的体现，只不过因股东人数众多，股份有限公司全体股东达成一致的可能性很小，特别在上市股份有限公司，但在股东人数较少的非上市股份有限公司，股东达成一致的可能性是存在的。
公司减资时不得损害股东的平等权。明确规定减资不得违反股东平等原则的有法国商事公司法。法国商事公司法第62条规定了有限责任公司减资的原则：减少资本，股东大会可按修改章程所要求的条件审议批准，在任何情况下，减少资本不得侵犯股东平等原则。该法第215条规定了股份有限公司减资应遵循的原则：减少资本由特别股东大会批准或作出决定，特别股东大会可授予董事会或经理室以完成减少资本的一切权利，在任何情况下，减少资本不得损害股东的平等地位。（13）日本商法典第375条第2款规定，向股东进行返还的金额，按各股东持有的股份数量进行，但就公司持有的自己股份，不得进行同项的返还。日本有限公司法第58条也有同样的规定。（14）日本法的上述规定实际上是从接受返还的角度体现了股东的平等权。
按出资比例或股份比例行使权利是股东平等权的基本表现，股权是按份额行使的财产权，任何未经股东同意而改变股权比例的行为都是对股东财产权的侵害。股东平等权反映在减资中，要求每一股出资应减少的数额相等；在返还资本的场合，每一股出资应返回的资本相同，在免除缴付出资义务的场合，每一股应免除的出资额也相等。在不等比例减资时，不同的股东所持每一股份之间减少的出资或免除的出资义务是不相等的。这里仍以前述不等比例减资的例子来加以说明，假设每1万元为一份出资，那么股东丙拥有20份出资，每份出资减少的数额是1万元，甲拥有50份出资，每份出资减少的数额是0.6万元，乙每份出资减少的数额是零。不等比例减资涉及股东权利的处分，应符合自愿的原则，除非股东自愿放弃其部分或全部股权，否则股东大会不得做出要求股东超过其股权比例多减或少减资本的决议。关于减资决议的方式，各国公司法普遍规定有限责任公司应经股东大会特别决议通过，股份有限公司则由股东大会特别决议或普通决议通过。特别决议一般要求代表三分之二以上或四分之三以上表决权的股东通过，但不能认为股东大会满足这种表决权比例的决议一定是合法的，合法与否还应从是否侵害股东利益的角度进行考察。资本多数决原则决不允许滥用，更不允许以此损害小股东的利益。如果是等比例的减资，因股东所持股权比例没有发生变化，不能认为是侵害股东利益，但如果是不等比例减资，有限责任公司应当由全体股东同意，表决时弃权的或没有参加股东会议的股东不能视为同意，股份有限公司应按股份回购的相关程序进行，给予全体股东以平等的被收购机会。
三、公司减少资本与股份回购
股份回购是指公司通过一定的途径购回已发行在外股份的行为。尽管股东在公司成立后不能撤回投资是公司制度的一项基本要求，但为调节资本构造、安定股市行情、防卫敌对性企业收购等目的，各国无不根据本国具体情况，在一定条件下容许公司回购自己股份。（15）公司回购自己的股份会导致公司资产的减少。如果公司使用资本回购自己的股份，则与减资无异，如果公司动用未分配利润或公积金回购自己的股份，虽然资产负债表上的资产总额和净资产额等量减少，但资本额没有变化，与减资有根本区别。公司回购股份和减少资本都面临保护债权人和股东平等权的问题。公司减资在股份有限公司可采取股份回购的方式为之，在此情形下，股份回购是实现减资的一种手段。
公司股份回购与减少资本毕竟是两种不同的制度，两者在制度价值、适用范围等方面有较大差异。二者的区别在于：1、适用的对象不同，股份回购只适用于股份有限公司，而减资既适用于股份有限公司，也适用于有限责任公司；2、目的不同，公司股份回购一般是为了稳定股价、实现员工持股、买进反对股东的股份、防止敌意收购等特定事由，而减资则是为了提高资金的使用效率或使资产与资本基本相符，因此在股份回购时股东必定取得公司资金，而在减资时，股东却未必取得公司资金；3、数量上的限制不同，大陆法系对公司回购股份的数量有限制，一般不得超过已发行股份的百分之十，而对公司减少的资本数额，一般只要求减少后的资本达到最低注册资本即可；4、资金来源不同，为不损害资本维持原则，保障公司债权人权益，各国对公司买回自己股份的资金来源，均设有限制，基本上都将公司取得自己股份之资金来源，限制在可分配盈余，而减资的资金则来源于公司资本；5、保护股东平等权的方法不同，公司经股东大会许可取得自己股份，及让与自己股份时，各国均大致规定应于不违反股东平等原则之下为之。如上市股票，应在证券交易所进行；非上市股票，公司对所有的股东提出收买的意思，而以一定比率收买时，也应符合股东平等原则，而对于减资如何保护股东平等权，则多数都没有规定。
四、对我国公司减资制度的评析
我国的公司减资制度见于《公司法》、《公司登记管理条例》、《企业法人登记管理条例》，另外，国家工商行政管理局颁布的《企业法人登记管理条例施行细则》（以下简称《实行细则》）、《公司注册资本登记管理暂行规定》，也有相关的规定。其中，《公司登记管理条例》适用于内资企业，外商投资企业如果采用公司制，则其减资应适用《企业法人登记管理条例》及其《施行细则》的规定。这些法律、法规和规章对减资的程序做了原则规定，侧重点在于保护债权人利益，对股东权益特别是小股东的权益保护问题没有涉及，即使对于债权人的保护问题，也有待于进一步完善。
第一，应明确减资的类型和适用的场合。对在亏损情况下减资的，应明确减少的资本必须首先用于弥补亏损和补足公积金，剩余的部分方可向股东返还。同时禁止在偿还债务之前向股东支付资本。《实行细则》第三十九条规定，企业法人实有资金比原注册资金数额增加或者减少超过20%时，应持资金信用证明或者验资证明，向原登记主管机关申请变更登记。本条规定的目的是使企业法人的净资产与注册资本基本保持一致，不能认为是对公司弥补亏损型减资适用场合的规定。
第二，对公告的方式进行适当限制，以使债权人得到适当的通知。通知债权人是便于债权人及时行使权利，避免公司借减资逃避债务。对已知的债权人应直接通知，对未知的债权人应公告通知。为便于债权人获知公司决定减资的股东（大）会决议，公告的方式应统一。
第三，设立减资争议的处理程序。如果债权人与公司间就减资问题发生争议，公司应中止减资程序，待争议处理完毕后继续进行。减资争议的处理机关，应当是法院。
第四，应明确有限责任公司不等比例减资应由股东全体同意。《国家工商行政管理总局关于公司减少注册资本办理变更登记有关问题的答复》（工商企字2003第12号）规定，经股东会作出决议，公司部分股东减少其出资的，公司申请减少注册资本，登记机关应予以办理变更登记。这一意见实际肯定了公司可以不等比例减资，但未说明是否应经全体股东同意，为保护股东利益起见，应理解为全体股东同意。
主要参考文献
（1）张龙文：《股份有限公司法实务研究》，台湾汉林出版社1976年版，第224页。
（2）徐燕：《公司法原理》，法律出版社1997年版，第341页。
（3）除弥补亏损外，公司减资还可用于弥补公积金或储备金的不足。参见《德国股份公司法》第230条、第231条。
（4）传统公司法理论认为，公司资本是公司承担债务的基础，这是不正确的，公司资产来源于股东和债权人，公司是以其全部资产包括负债资产来承担责任的。参见赵旭东，《从资本信用到资产信用》，载于《法学研究》2003年第5期。在本文中，资本的信用与资产的信用涵义是一致的。
（5）参见《德国股份公司法》第229条、第230条。
（6）所有者权益即净资产，是实收资本、公积金、未分配利润之和。
（7）吴建斌主编《日本公司法规范》第190页、第301页，法律出版社2003年6月版。
（8）参见《德国股份公司法》第225条。
（9）刘俊海译《欧盟公司法指令全译》，法律出版社2000年5月版，第30页。
（10）金邦贵译《法国商法典》第112页、113页、第178页、第179页，中国法制出版社2000年11月版。
（11）吴建斌前引书第191、第302页。
（12）高旭军：《论我国公司立法中的减资问题》，载《南开学报》1992年第4期，转引自高尔森选编《南开国际经济法论文集》，天津人民出版社1994年版。
（13）金邦贵前引书第112页、第178页。
（14）吴建斌前引书，第190页、第302页。
（15）柯菊：《禁止公司取得自己股份缓和论之研究》，《台大法学论丛》第24卷第2 期。转引自马俊驹、林晓镍《我国股份回购的现实意义与立法完善》，载《法学》2000年第11期。
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府令
第68号
《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》已经2010年9月3日省人民政府第62次常务会议讨论通过，现予公布，自2010年11月1日起施行。
代省长 刘伟平
二○一○年九月九日
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府决定对《甘肃省物业管理办法》作如下修改：
一、新增一条，作为第十一条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权的其他重大事项。
二、新增一条，作为第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会决定本办法第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
三、新增一条，作为第十五条：业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
四、新增一条，作为第十六条：业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
五、第十五条修改为第十八条，增加二款，分别作为第二款和第三款：业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定法律知识和组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
六、第十六条修改为第十九条：业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会任期和换届由业主大会决定。
七、第十七条修改为第二十条：首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。
业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。
八、第二十一条修改为第二十四条：商品房销（预）售前，建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。
九、第二十二条修改为第二十五条：规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。
十、第二十四条修改为第二十七条：物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。
十一、第二十六条修改为第二十九条：建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。
十二、第二十八条修改为第三十一条：物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担：
（一）业主专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。
十三、第二十九条修改为第三十二条，第二款修改为：共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。
十四、新增一条，作为第三十三条：建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
市、县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。
十五、新增一条，作为第三十四条：业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。
十六、新增一条，作为第三十五条：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
十七、新增一条，作为第三十六条：供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
十八、第三十一条修改为第三十八条：物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。
业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的，由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，处1万元以上3万元以下罚款，并在资质等级核准时不予核准。
十九、第三十二条修改为第三十九条：业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十七条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。
二十、办法中的“物业管理企业”统一修改为“物业服务企业”。
此外，根据本决定对部分条文的文字作相应修改并对条文顺序作相应调整。
本决定自2010年11月1日起施行。
《甘肃省物业管理办法》根据本决定作相应的修改，重新公布。
甘肃省物业管理办法
（2006年3月29日甘肃省人民政府令第26号公布 根据2010年9月3日甘肃省人民政府第62次常务会议《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》修正）
第一条 根据国务院《物业管理条例》和有关法律、法规规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本办法。
新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由所在城市人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金，组织整治，创造条件，逐步实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的统一监督管理，县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。
其他有关行政主管部门在各自的职责范围内，做好相关的监督管理工作。
第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业发展,物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。
第五条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，在领取营业执照后30日内，向物业企业资质管理部门申请资质证书,并按资质等级从事物业管理活动。
第六条 物业管理从业人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。
第七条 划分物业管理区域，应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。
第八条 有以下情形之一的，物业所在地市、区、县房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域，并由1个物业服务企业实施物业管理：
（一）属于独立封闭式小区的；
（二）处于同一街区或者位置相邻的；
（三）配套设施设备可以共享的；
（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；
（五）其他可以整治成一个物业管理区域的。
根据前款第（二）、（三）、（五）项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于３万平方米。
物业管理区域划分后，县级房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。
第九条 物业所在地县级房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：
（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；
（二）共用设施设备情况；
（三）建设单位、产权单位；
（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；
（五）物业服务企业名称、管理时间。物业服务企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地县级房地产行政主管部门备案。
第十条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主大会按照国家有关规定开展活动。
业主人数在50人以上（含本数）100人以下的，由全体业主组成业主大会；业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
业主人数在100人以上（含本数）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。
第十一条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权的其他重大事项。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会决定本办法第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。
符合前款规定的，建设单位应当书面报告县级房地产行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向县级房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。
第十四条 首次业主大会筹备组应当在物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成。
县级房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十五条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第十六条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第十七条 业主大会召开时间按规定公布后，业主因故不能参加的，可书面委托代理人参加；业主代表因故不能参加的，其所代表的业主可以重新选举１名业主代表参加；未书面委托他人和另外推选业主代表参加的，视为弃权，但必须服从业主大会的决定。
第十八条 业主委员会委员的组成应为5人以上的单数，具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定，对业主和使用人具有约束力。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定法律知识和组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。
第十九条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会任期和换届由业主大会决定。
第二十条 首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。
业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。
第二十一条 住宅物业管理区域内，业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，未按照规定进行物业管理招标投标的不得开展房屋销（预）售活动。
投标人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米（包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积），经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十二条 建设项目竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的项目，其配套设施满足使用功能要求的，经分期验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用，产权管理部门不得办理产权登记手续。
建设单位应当自验收合格之日起15日内，将建设项目综合验收报告报市、县房地产行政主管部门备案。
第二十三条 建设单位或前期物业服务企业应当在业主大会选聘物业服务企业后，在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。
第二十四条 商品房销（预）售前，建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。
第二十五条 规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。
第二十六条 建设单位不得单独转让物业共用部分的所有权和使用权。
任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十七条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。
第二十八条 普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由省物价、建设行政主管部门制定。
普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费实行市场调节价。
物业管理费按月收取，经业主同意，也可按季收取。
第二十九条 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。
第三十条 物业服务费主要用于以下事项：
（一）管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；
（二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业服务合同约定的其他事项。
第三十一条 物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担：
（一）业主专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。
第三十二条 专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业服务企业进行修缮。费用由所有人承担。
共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。
物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业服务企业未进行维护的，县级房地产行政主管部门应当督促实施。
第三十三条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
市、县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。
第三十四条 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。
第三十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第三十六条 供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
第三十七条 房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能。确需改变的，应当符合规划设计要求和结构安全标准，并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。
业主或者使用人不得有以下行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；
（三）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；
（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
第三十八条 物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。
业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的，由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，处1万元以上3万元以下罚款，并在资质等级核准时不予核准。
第三十九条 业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十七条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。
第四十条 物业服务企业、业主、使用人违反本办法的，按照国务院《物业管理条例》和有关法律、法规的规定予以处罚。
第四十一条 房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 本办法中以下用语的含义：
共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四十三条 本办法自2006年5月1日起施行。