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百色市事业单位公开招聘人员实施办法

时间:2024-07-22 05:23:29 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8245
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百色市事业单位公开招聘人员实施办法

广西壮族自治区百色市人民政府


百色市事业单位公开招聘人员实施办法的通知
[2007年03月13日]


各县、区人民政府,市直各委、办、局:
  现将《百色市事业单位公开招聘人员实施办法》印发给你们,请认真贯彻执行。


百色市人民政府
二○○七年一月六日


百色市事业单位公开招聘人员实施办法
第一章 总 则
  根据《广西壮族自治区事业单位公开招聘工作人员试行办法》(桂政发〔2005〕45号)及《广西壮族自治区事业单位公开招聘人员实施细则》(桂人发〔2006〕22号)等文件精神,结合我市实际,特制定本实施办法。
  第一条 在本市登记的各类事业单位,在编制限额内出现岗位空缺需要补充专业技术人员、管理人员和工勤人员时,原则上要面向社会实行公开招聘。参照公务员制度进行管理及转制为企业的事业单位除外。国家政策性安置、按干部人事管理权限由上级任命及涉密岗位等确需使用其他方法选拔任用的人员除外。
  第二条 公开招聘要坚持德才兼备的用人标准,坚持公开、平等、竞争、择优的原则,坚持政府宏观管理与落实单位用人自主权相结合,统一规范、分类指导、分级管理。
  第三条 公开招聘根据用人单位提供招聘岗位的任职条件及要求,采取考试、考核的方法进行。
  第四条 市、县(区)人民政府人事行政部门是政府所属事业单位进行公开招聘工作的主管机关。政府人事行政部门与事业单位的主管部门负责对事业单位公开招聘工作进行指导、监督和管理。
  各级机构编制部门负责本级事业单位使用编制的控制和管理工作。机构编制部门根据核定的编制数、编制结构、经费核拨方式、聘用人员控制数对公开招聘的编制使用计划进行审批。
第二章 组织与程序
  第五条 公开招聘的组织工作分级负责。全市的事业单位公开招聘由政府人事行政部门、用人单位的主管部门统一组织。政府人事行政部门所属的人事考试中心和人才交流服务中心受招聘部门的委托,为公开招聘提供服务。
  第六条 年度招聘计划和公开招聘实施方案均由用人单位负责编制,并于上年底分别报给机构编制部门和政府人事行政部门审核。用人单位或组织招聘部门的年度招聘计划要包括编制使用计划和增人计划,要提供单位编制数、单位经费核拨方式、现有人数结构(专业技术人员数、管理人员数、工勤人员数)、同意用编数及已聘人数、拟聘岗位及人数等内容。经机构编制部门、政府人事行政部门核准用编和增人控制数后,方可确定公开招聘实施方案。公开招聘实施方案主要包括以下内容:招聘的岗位及条件(不得设置歧视性条件)、招聘的时间、招聘人员的数量、采用的招聘方式、招聘工作各个环节的办结时限等。市直、县(区)事业单位的公开招聘实施方案须报市人民政府人事行政部门核准。
  第七条 事业单位需要招聘人员要公开发布招聘信息,载明用人单位情况简介、招聘的岗位和条件、招聘人员数量及待遇;招聘办法、考试考核的时间、内容、范围、报名方法等事项。招聘信息或招聘简章要于公开招考前1个月,在广西人事人才网和百色市人事人才网或在我市有关新闻媒体上公开发布。
  第八条 应聘报名可采取现场报名或网上报名的方式进行,用人单位或组织招聘的部门根据招聘岗位的要求和条件对应聘人员进行资格审查和试前确认。
第三章 考试与考核
  第九条 公开招聘的考试适用于应聘事业单位初级岗位的新进初任人员,采取笔试、面试和实际操作能力测试等多种方式进行。考试科目与方式根据行业、专业及岗位特点确定。
  第十条 在公开招聘的笔试中,招考岗位与报名人数的开考比例不能少于1:3。个别岗位报名人数达不到开考比例,确因工作需要的,经市人民政府人事行政部门审核同意,方能开考。笔试主要测试应聘者的职业道德、职业规范以及岗位所需的专业知识、技能的掌握和运用能力。面试主要考察应聘者的综合分析、语言表达、计划组织、人际关系、应变能力等。实际操作能力测试主要测试应聘者的实际动手能力,由用人单位根据岗位需要确定。笔试由市人民政府人事行政部门统一组织命题,统一改卷,统一登分,统一发布信息。
  第十一条 笔试结束后,每个岗位按照不少于1:3的比例由高分到低分确定进入面试的考生。个别岗位的考生数达不到面试比例,但又确实需要进人的,必须经用人单位的主管部门同意,并报同级政府人事行政部门核准后才能进入面试程序。面试要成立面试考评组。面试考官一般为7人或9人,考官由用人单位、专家、主管部门、政府人事行政部门等成员组成,专家成员的比例不得少于考官总数的三分之一。
  第十二条 政府人事行政部门牵头,逐步建立面试考官库,做到随机抽取。面试题目由市人民政府人事行政部门统一组织命题。
  第十三条 面试结束后,根据笔试、面试和实际操作能力测试的综合成绩从高分到低分,按招聘职位人数1:1.2—1:1.5的比例进入考核,主要考察应聘者的政治思想表现、道德品质、业务能力、工作实绩等情况,并对应聘者的资格条件进行复查。
  第十四条 用人单位在参加各类高校应届毕业生双向选择会或政府所属人才交流服务中心的人才招聘会上,与取得学士以上学位、专业对口的应届毕业生和取得中级职称以上人员签订聘用意向协议,确属本单位年度招聘计划及其实施方案规定急需引进紧缺人才范围的,经同级政府人事行政部门审核确认后,直接进入面试或实际操作能力测试程序。事业单位通过各种渠道引进的高层次、急需紧缺的高级以上专业技术人员、管理人员和高技能人才,或具有硕士以上学位的人员,经用人单位考核、主管部门同意,机构编制部门和政府人事行政部门审核后,由用人单位直接聘用。急需引进的高级专家和博士学位人员确需随迁安置的配偶,原则上可采取直接考核的方式聘用。
  第十五条 国家公务员和参照公务员管理的人员,如参加事业单位公开招聘的,可以采用直接考核的方式进行聘用。事业单位原在编在职人员,如参加经费核拨方式相同的其他事业单位公开招聘,可以采用直接考核的方式进行聘用。企业单位和自收自支事业单位的人员进入财政拨款事业单位必须经公开考试进行招聘。
  第十六条 个别特殊专业岗位,艰苦行业和乡(镇)事业单位公开招聘工作,其招聘条件和招聘办法需要调整的由各县(区)、市直主管部门提出,报市人民政府人事行政部门核准,方可进行。
第四章 体检、公示与聘用
  第十七条 用人单位领导班子或组织招聘部门集体研究,按照考试、考核结果择优确定拟聘人员(组织人事部门招聘毕业生任“村官”和“三支一扶”的人员,在同等分数条件下可优先聘用);组织拟聘人员到县级以上具有相当资质的医疗机构进行体检,体检标准参照公务员录用的体检标准执行,有行业体检标准的按行业标准执行。体检中出现身体不合格者,可按考试综合成绩的排序依次递补。
  第十八条 用人单位或组织招聘部门对拟聘人员要在广西人事人才网、百色市人事人才网和当地电视台、用人单位内进行公示,公示期为7天。公示期满无异议的,用人单位按照干部人事管理权限报有关部门,依据年度招聘计划核准后,办理入编、聘用手续。
  第十九条 市人民政府人事行政部门按岗位建立事业单位公开招聘人员信息库。对进入面试而未被聘用的应聘人员分岗位按综合成绩从高分到低分的原则候聘,自成绩公布之日起1年内,如有用人单位因工作需要选聘的,经报同级政府人事行政部门同意,可免笔试,直接由用人单位按规定程序进行面试、考核、体检、公示,合格者可办理聘用及相关手续。
第五章 聘用合同的签订
  第二十条 用人单位要与聘用人员签订聘用合同。聘用合同由用人单位法定代表人或其委托人与受聘人员签订,并加盖用人单位公章。聘用合同采取书面形式,一式三份,双方各执一份,一份存入个人档案。双方自愿,由政府人事行政部门所属人才服务机构对聘用合同进行鉴证。聘用合同必须符合国家法律法规的规定。
  第二十一条 聘用合同必须具备以下条款:
  1. 聘用合同期限;
  2. 岗位及其职责要求;
  3. 岗位纪律;
  4. 岗位工作条件;
  5. 工资待遇;
  6. 聘用合同变更、解除和终止的条件;
  7. 违反聘用合同的责任。
  除上述规定的必备条款外,经双方当事人协商一致,可以在聘用合同中约定试用期、培训和继续教育、知识产权保护、解聘提前通知时限等其他条款。聘用合同书按人事部制作的格式,由市人民政府人事行政部门统一印制。
  第二十二条 用人单位与受聘人员签订聘用合同实行试用期,试用期包括在合同期限内。聘用合同期限不满1年的,试用期不得超过1个月;满1年不满3年的,试用期不得超过3个月;3年以上的,试用期不得超过6个月。受聘人员为初次就业的大中专毕业生,试用期最长不能超过12个月。
  第二十三条 聘用合同依法签订后,双方必须全面履行合同规定的义务,任何一方不得擅自变更合同。确需变更的,双方应协商一致,并按原签订程序变更合同。双方未达成一致意见的,除法律法规或本办法另有规定外,原合同继续有效。聘用合同不因单位法定代表人的变更而解除。聘用合同与劳动合同是具有同等法律效力。
  第二十四条 原合同期满,即自行终止。如岗位需要,双方协商一致的,要继续签订或另行签订聘用合同。用人单位应在聘用合同期满30日前,应就是否继续签订或另行签订合同问题书面告知受聘人员。没有告知或逾期告知的,视为用人单位同意继续签订原合同,且合同期限与原合同相同,但不得超过受聘人员的法定退休年龄。
  第二十五条 用人单位与受聘人员订立聘用合同时,不得收取任何形式的抵押金或其他抵押物。
  第二十六条 下列聘用合同为无效合同:
  1. 违反国家法律、法规的聘用合同;
  2. 采取欺诈、威胁等不正当手段订立的聘用合同;
  3. 权利义务显失公正,严重损害一方当事人合法权益的聘用合同;
  4. 未经本人书面委托,由他人代签的聘用合同,本人提出异议的。
  无效合同由有管辖权的人事争议处理机构确认。

第六章 聘后的管理

  第二十七条 事业单位新进人员被聘用后,实行考核制度,考核结果作为续聘、解聘或调整岗位的依据。受聘人员在试用期内经考核不符合本岗位要求,又不同意单位调整其工作岗位的,用人单位可以解除聘用合同。试用期满后经用人单位考核合格,享受本单位同类人员的工资、福利待遇。
  第二十八条 通过公开招聘新进事业单位的初任人员,其人事档案由当地政府人事行政部门所属人才交流服务中心代管;在聘期间,享受在编同类人员待遇,实行“新人新办法”管理,参加社会养老保险,按国家和自治区有关政策规定交纳养老保险费;其他社会保险,按国家、自治区有关政策规定执行。落聘或解聘后,相关事宜也按国家和自治区有关规定执行。
  国家政策性安置人员,按干部人事管理权限由上级任命及涉密岗位等确需使用其他方法选拔任用的人员,原机关、事业单位在职在编人员进入其他事业单位的人员,其退休养老方式与用人单位原在编人员相同。
  第二十九条 用人单位、受聘人员双方经协商一致,聘用合同可以解除。
  第三十条 受聘人员有下列情况之一的,用人单位可以单方面解除聘用合同,但应提前30日以书面形式通知拟被解聘的受聘人员:
  1. 连续旷工超过15个工作日或1年内累计旷工超过30个工作日的;
  2. 违反工作规定或操作规程,发生责任事故,或者失职、渎职,造成严重后果的;
  3. 严重扰乱工作秩序,致使用人单位、其他单位工作不能正常进行的;
  4. 被人民法院判处拘役、有期徒刑以上刑罚的,或者被劳动教养的;
  5. 受聘人员非因公负伤,医疗期满后,不能从事原工作,也不能从事由用人单位安排的其他工作的;
  6. 聘用合同订立时所依据的客观情况发生重大变化,致使原合同无法履行,经当事人协商不能就变更聘用合同达成协议的。
  第三十一条 受聘人员有下列情形之一的,用人单位不得解除聘用合同:
  1. 受聘人员患病或者负伤,在医疗期内的;
  2. 女职工在孕期、产期和哺乳期内的;
  3. 因工负伤,治疗终结后经劳动能力鉴定机构定为1至4级丧失劳动能力的;
  4. 患职业病以及现有医疗条件下难以治愈的严重疾病或精神病的;
  5. 受聘人员正在接受纪律审查尚未做出结论的;
  6. 属于国家规定不得解除聘用合同的其他情形的。
  第三十二条 有下列情形之一的,受聘人员可以单方面解除聘用合同:
  1. 在试用期内;
  2. 考入普通高等院校的;
  3. 被录用或者选调到国家机关工作的;
  4. 依法服兵役的;
  5. 用人单位违反法律法规,使受聘人员合法权益受到侵害的。
  第三十三条 受聘人员提出解除合同未能与用人单位协商一致的,受聘人员应当坚持正常工作,继续履行聘用合同。6个月后再次提出解除聘用合同,仍未能与用人单位协商一致,受聘人员即可单方面解除合同。
  第三十四条 涉密岗位受聘人员的解聘或工作变动,应当遵守国家有关涉密岗位人员管理的规定。
  正在承担国家、省部级重点工程、科研项目的主要技术和管理人员,掌握本单位的知识产权或核心技术的人员,解除合同必须经过用人单位或主管部门批准。
  第三十五条 受聘人员解除聘用合同后,违反规定使用或允许他人使用原所在用人单位的知识产权、技术秘密的,依法承担法律责任。
  第三十六条 受聘人员如由用人单位出资培训,应当根据原来的协议约定培训后的服务年限,承担违约责任,赔偿用人单位的培训费用,每服务一年递减培训费用20%。
  第三十七条 新进人员与所在用人单位的聘用合同终止或解除后,用人单位要按照国家和自治区有关规定做好各项社会养老保险的衔接和经济补偿工作。用人单位和个人应当及时办理人事档案转移手续,没有接收单位的,由其本人到当地政府人事行政部门所属人才交流服务中心办理档案托管手续。
第七章 纪律与监督
  第三十八条 事业单位公开招聘人员实行回避制度。凡与用人单位负责人有夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲或者近姻亲关系的应聘人员,不得应聘该单位负责人员的秘书或者人事、财务、纪检等岗位,以及有直接上下级领导关系的岗位。用人单位负责人员和招聘工作人员在办理人员聘用事项时,涉及与本人有上述亲属关系或者其他可能影响招聘公正的,也应当回避。
  第三十九条 招聘工作要做到信息公开、过程公开、结果公开,接受社会及有关部门的监督。用人单位或主管部门要成立由组织、人事、纪检监察、工会等部门参加的招聘工作纪律监督小组,主要职责是监督考试、考核及聘用的全过程,并向社会公开设立招聘工作监督举报电话。
  第四十条
笔试、面试命题必须采取入闱方式加强管理,试卷的印刷、运送、交接与保管、考试、阅卷严格执行保密制度,严防泄题、漏题,营私舞弊等现象的发生。
  第四十一条 严格公开招聘纪律。有下列情形的,应予严肃处理,构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  1. 应聘人员伪造、涂改证件、证明,或以其他不正当手段获取应聘资格的;
  2. 应聘人员在考试考核过程中作弊的;
  3. 招聘工作人员指使、纵容他人作弊,或在考试考核过程中参与作弊的;
  4. 招聘工作人员故意泄露考试题目的;
  5. 事业单位负责人员违反规定私自聘用人员的;
  6. 政府人事行政部门、事业单位主管部门工作人员违反规定,影响招聘公平、公正进行的;
  7. 违反本办法的其他情形的。
  第四十二条 对违反公开招聘纪律的应聘人员,视情节轻重取消考试成绩或聘用资格;对违反规定招聘的受聘人员,一经查实,应当解除聘用合同,予以清退。对违反公开招聘纪律的工作人员,视情节轻重调离招聘工作岗位或给予处分;对违反公开招聘纪律的其他相关人员,按照有关规定追究责任。
  第四十三条 用人单位与受聘人员之间因辞职、辞退、履行聘用合同发生的争议,由政府人事行政部门人事争议仲裁委员会受理;如因履行劳动合同发生的争议,由劳动保障行政部门劳动争议仲裁委员会受理。
第八章 附 则
  第四十四条 事业单位需要招聘外国国籍人员的,须报自治区人民政府人事行政部门审核,并按照国家、自治区有关规定进行招聘。
  第四十五条 本办法由市人民政府人事行政部门解释。
  第四十六条 本办法自发布之日起施行。

司法部、全国普法办关于加强抗震救灾和灾后恢复重建法制宣传教育工作的意见

司法部 全国普及法律常识办公室


中华人民共和国司法部 全国普及法律常识办公室(通知)

司发通〔2008〕103 号


司法部、全国普法办关于加强抗震救灾和灾后恢复重建法制宣传教育工作的意见


各省、自治区、直辖市司法厅(局)、普法依法治理领导小组办公室,新疆生产建设兵团司法局、普法依法治理领导小组办公室,中央和国家机关普法办公室:

5月12日,四川省汶川县发生里氏8.0级特大地震,给灾区人民生命财产和经济社会发展造成重大损失。在党中央、国务院坚强领导下,全党全军全国各族人民万众一心、众志成城,迎难而上、百折不挠,形成了抗震救灾的强大力量,展开了气壮山河的抗震救灾斗争。经过前一阶段艰苦卓绝的努力,抗震救灾工作取得重大阶段性胜利。为认真做好抗震救灾和灾后恢复重建法制宣传教育工作,保障灾区人民群众生产生活依法有序进行,现提出如下意见。

一、充分认识加强抗震救灾和灾后恢复重建法制宣传教育工作的重要意义

当前抗震救灾形势依然严峻,做好伤员救治、安置受灾群众、恢复生产和灾后重建工作,任务十分艰巨。充分发挥法治在抗震救灾斗争中的作用,是依法治国基本方略的具体实践,是有力、有序、有效地开展地震灾后恢复重建工作,积极、稳妥恢复灾区群众正常的生活、生产、学习、工作条件,促进灾区经济社会恢复和发展的有力保障。

加强抗震救灾和灾后恢复重建法制宣传教育,提高灾区广大干部群众法律意识,是保障抗震救灾和灾后恢复重建工作顺利进行,维护灾区生产生活和社会稳定有序的基础工作。改革开放以来,我国在抗震救灾法制建设方面取得了长足进步,制定了一系列法律法规,为做好抗震救灾和灾后恢复重建工作奠定了坚实的法律基础,在抗震救灾和灾后恢复重建工作中发挥了重要作用。大力加强抗震救灾有关法律法规宣传,提高各级政府、组织和广大人民群众抗震救灾法律意识和法治观念,是当前抗震救灾工作面临的一项紧迫任务,也是促进抗震救灾和恢复重建各项工作依法有序进行的有力保障。

各地、各部门和行业普法依法治理职能部门要在积极参与抗震救灾和灾后恢复重建工作的同时,充分发挥职能作用,把做好抗震救灾和灾后恢复重建法制宣传教育工作作为当前普法依法治理工作的重中之重,切实抓紧抓好,为全面夺取抗震救灾和灾后恢复重建工作新胜利作出应有的贡献。

二、大力加强抗震救灾法律法规的宣传教育

当前,做好抗震救灾和灾后恢复重建法制宣传教育工作总的要求是,全面贯彻落实党的十七大精神,坚持依法治国基本方略,坚持以人为本,紧紧围绕党和政府对抗震救灾和灾后恢复重建工作重大决策和部署,坚持正面宣传和正确引导为主,大力宣传抗震救灾和灾后恢复重建工作有关法律法规,着力维护群众合法权益,着力维护灾区良好的社会秩序,努力创造有利于稳定灾民情绪、有利于维护灾区社会和谐稳定、有利于灾后恢复重建的良好法治环境。

大力开展抗震救灾有关政策和法律法规宣传,重点宣传党中央、国务院作出的有关做好抗震救灾工作一系列重要决策和部署,重点宣传突发事件应对法、防震减灾法、破坏性地震应急条例等法律法规,尤其要把国务院颁布的《汶川地震灾后恢复重建条例》作为当前法制宣传教育的重要内容;大力开展卫生防疫法律法规宣传,重点做好食品卫生法、公共卫生应急条例、传染病防治法等法律法规的宣传;大力开展与群众生产生活密切相关的法律法规宣传,重点宣传物权法、继承法、收养法、婚姻法、残疾人权益保障法、土地承包法、土地管理法等法律法规;大力开展灾后重建相关法律法规宣传,重点宣传建筑法、招标投标法、合同法、建设工程质量管理条例、建设工程勘察设计管理条例、安全生产法、水利法、环境保护法、道路交通安全法等法律法规;大力开展维护社会稳定法律法规宣传,重点宣传刑法、治安管理处罚法、信访条例、法律援助条例等,重点宣传中纪委关于救灾款物使用违法违纪行为处分规定、最高人民法院对七类犯罪行为依法从重处罚的通知等。

各地、各部门和行业普法依法治理职能部门要及时加强对新颁布的有关抗震救灾和灾后恢复重建法律法规的宣传,努力促进抗震救灾和灾后恢复重建工作。

三、提高抗震救灾和灾后恢复重建法制宣传教育工作实效

各地、各部门和行业要在前一阶段开展"法律六进"活动的基础上,集中时间、集中力量,重点开展以"加强法制宣传,共建美好家园"为主题的"法律进灾区、法律进安置点、法律进帐篷、法律进活动板房、法律进工地"活动,大力宣传与灾区生产生活和恢复重建有关法律法规。各地、各部门和行业可根据工作实际,结合灾区人民群众实际需要,编写制作有关抗震救灾和灾后恢复重建法制宣传教育资料和挂图,及时发放到灾区群众手中,张贴到灾民安置点和建筑工地。要通过扎实的宣传活动,把抗震救灾和灾后恢复重建法律法规宣传到灾区,送到群众当中。

要充分整合司法行政力量和资源,组织司法助理员、基层法律服务工作者、律师、公证员和人民调解员,采取多种形式和手段,深入灾区开展抗震救灾和灾后恢复重建法制宣传教育。要充分发挥各级普法讲师团的作用,组织普法讲师团成员,及时对广大干部进行抗震救灾和灾后恢复重建法制宣传教育;要充分发挥法制宣传志愿者的作用,利用暑期大学生返乡之际,组织开展 "大学生暑期抗震救灾法律宣讲团",深入灾区开展法制宣传和法律服务。

要坚持分类指导,根据抗震救灾和灾后恢复重建各个阶段工作重点,因人、因地、因时制宜,确定适合群众需要的宣传内容,采取不同的宣传方式,开展有针对性的法制宣传,不断提高法制宣传实效。要充分发挥电视、广播、报刊、网络的作用,开辟"抗震救灾法制宣传"专栏、专版、专刊等,进行直观、形象、生动的法制宣传教育。要坚持正确的舆论宣传导向,广泛动员和引导广大群众投入到抗震救灾和灾后恢复重建工作中来。

四、加强对抗震救灾和灾后恢复重建法制宣传教育工作组织领导

各地、各部门和行业要在党委、政府的统一领导下,认真做好本地区、本部门抗震救灾和灾后恢复重建法制宣传教育工作。各地普法依法治理领导小组办公室要充分发挥职能作用,制定并不断完善本地区抗震救灾和灾后恢复重建法制宣传教育工作方案,认真组织实施。要结合"五五"普法中期督导检查,集中开展一次抗震救灾和灾后恢复重建法制宣传教育活动,并将抗震救灾和灾后恢复重建法制宣传教育作为"五五"普法中期督导检查的重要内容。

中央和国家机关各部门各行业法制宣传教育职能部门,要结合本部门本行业职能和实际,及时组织开展抗震救灾和灾后恢复重建有关法律法规的宣传教育。尤其要重点宣传本部门本行业新近出台的与抗震救灾有关的政策、规章,促进抗震救灾和灾后恢复重建工作有效进行。

各地、各部门和行业要加大对抗震救灾和灾后恢复重建法制宣传教育工作的投入,配备必备的法制宣传装备,落实普法专项经费,保证抗震救灾和灾后恢复重建法制宣传教育工作的正常开展。

各地、各部门和行业要根据本意见精神,结合实际,制定实施方案和措施,有组织、有计划、有步骤地开展抗震救灾和灾后恢复重建法制宣传教育。工作中有关重要问题,要及时报部和全国普法办公室。   

司法部 全国普法办

二〇〇八年六月二十日

商品房预售登记备案制度初探

陈永亮 深圳市农科房地产开发公司法律部


当前,很多地方房地产市场主管部门统一制作的《房地产预售合同》中明确约定“卖方应于本房地产预售合同生效之日起七日内将该合同向房地产产权登记机关作登记备案”,相当多的购房人也都认为只要其与开发商签订的《房地产预售合同》经过了国土产权部门的备案登记,就被赋予了合同的法律效力,因此可以躺在权利的温床上高枕无忧,根本不用担心被不良的开发商“一房多卖”而落得“钱房两空”。笔者针对相当多的购房者将自己房产权利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房预售登记备案制度上的心理,就商品房预售登记备案制度的法律基础、法律性质与法律效力等相关问题发表以下浅见,求教于诸方家。
一、商品房预售登记备案制度的法律基础
1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条还规定:“开发企业未按本办法办理预售登记,取得商品房预售许可证明预售商品房的,责令停止预售、补办手续,没收违法所得,并可处以已收取的预付款1%以下的罚款”。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。
上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定,不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理,对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查,以保护预购人的合法权益,进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。但是如何理解商品房预售登记备案制度的法律性质?经登记备案的商品房买卖合同能产生什么样的法律效力,未经办理登记备案又能产生什么样的法律后果,此类法律规定并未予以明确。那么,地方性法规对此是否加以补充,对该法律制度进行完善呢?我们通过对上海和广东两地的相关规定进行分析,发现目前对该制度的认识与做法也存在不同的观点与分歧:
1、《上海市房地产登记条例》第32条规定:“下列房地产权利的文件,当事人应当备案登记:(1)商品房预售及变更合同;……当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人”,可见,其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件,不否认未经登记备案的预售合同的法律效力,但没有对抗第三人的效力。
2、《珠海市房地产登记条例》第47条规定:“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续,造成商品房预售合同无效……”,可见,其认为登记备案为商品房预售合同的生效要件,没有登记备案的商品房预售合同是无效并得不到法律保护的。
3、《深圳经济特区房地产转让条例》第38条规定:“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的 买卖合同向房地产登记机关备案”。第61条还规定:“房地产开发商预售房地产,未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的,由主管机关对转让人处以转让价款百分之五以下的罚款;转让人持有房地产 开发资质证的,可视情节轻重做出警告、不予资质年审或者吊销房地产开发资质证的处罚”,可见,其认为未经登记备案不影响商品房预售合同的民事法律效力,但开发商应承担相应的行政处罚责任。
二、商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析
由于国家未曾对商品房预售登记备案制度的性质有明确的界定,各地对此的做法也极不统一,那么,如何对该制度进行正确地认识与对待,就成为方家进行分析与探讨的一个热点。
笔者认为,商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益,也可以避免和预防一些不必要的纠纷,在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记,它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权,而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义,却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起,显然是不符合民法理论及相关法律规定的。
一直以来,我国的房地产管理法带有浓厚的行政管理色彩,从行政立法与民事立法的分工来看,同样应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系,其行政处罚方式多种多样,不但可以进行行政处罚,还可以进行经济制裁,甚至可以两者并用。但民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系,但不具有处罚性质。当这两种法律关系独立存在时,尚不存在争议;当行政责任与民事责任发生竞合时,同样应由这两种法律规范各司其责任,分别处理。如果以违反行政性规范为由而牵涉到民事行为无效,就相当于是用行政法规调整民事法律关系,从而混淆了两种规范的分工界限。从法理上来讲,行政法律规范的效力和适用范围,仅能限于行政法律关系本身,而不能越权涉及至民事法律关系,这是市场经济和社会法制化的基本要求。因此,只有法律和行政法规明确规定,违反了这种强制性规范的后果为无效时,才能依法认定这种行为无效。否则,只能按照相应的行政法规进行相应的行政处罚或经济制裁。
商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务,并非合同的生效要件,其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中,登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的,而预售的商品房是在建设中的期房,在买卖时还未建好,也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权,更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则,购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人,不可能取得所购房屋的所有权,因此,商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。
故此,可以认为,商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施,不是确认合同效力的必备条件,与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此,近年来出台的广东省乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中,广东省高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定:“预售合同未经办理登记备案手续的,不影响预售合同的效力”,2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持”。
三、 商品房预售登记备案的制度缺陷与补救
正是由于相关法律法规和司法解释都只赋予了商品房预售登记行政上的意义,却未赋予其法律强制上的意义,致使商品房的预售登记成为一个摆设,并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突,无法真正起到保护购房人之权益,维护财产交易安全的功能与作用。当商品房预售登记备案对一个买卖合同的效力问题并不产生任何影响,最多只承担一些行政处罚责任的时候,它就显得没有那么重要了,这样,承购人的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免了。
也正因为如此,房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人,也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。于是,商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来,不久前在深圳发生的“香珠花园”事件,开发商一房多卖涉及房屋247套,涉案金额2亿多元;在上海发生的“天天花园”事件,279套房产被开发商卖了600多次,一套房产竟重复卖了7家;还有被数百业主和诸多媒体闹得沸沸扬扬的号称“广州生态第一盘” 的“广地花园”事件,开发商涉嫌骗贷,重复售楼资金过亿元……
此类恶意侵害买受人合法权益、严重影响到整个房地产行业的健康发展的不良事件在当前我国房地产法律体系业初步建立和完善,政府主管部门对房地产行业的管理、指导和监督职能不断加强的今天,为什么还是会屡见不鲜、层出不穷?笔者认为除了我国商品房市场仍处于发育阶段,市场主体的一些经营行为尚需规范、相关的法律仍需完善、行政管理无法到位、未能对整个市场给予严格地法律监督等诸多大环境的因素之外,还有一个重要的原因就是商品房预售登记备案制度的强制力度不够,未能够赋于品房预售登记备案制度的准物权效力,从而真正保护购房人最关心最需要的物权。
如果能将商品房预售登记备案制度上升到实质意义上法律强制的高度,则必然要求将登记作为预售合同的生效要件,从而使得经过商品房预售登记备案这一公示程序,使该合同约定的债权取得对抗第三人的法律效力。这样,才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记,在思想上和行动上予以足够的重视,通过登记使合同产生公示和公信的法律效力,对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行径,减少商品房预售的纠纷,通过行政部门的登记监管行为,彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金、企图达到一本万利的美梦,从制度上杜绝房地产登记与管理上的漏洞,从而达到维护消费者的合法权益,维护正常的房地产开发秩序,促进整个国民经济快速、有序、健康的发展之根本目的。