辽宁省葫芦岛市人民政府


葫芦岛市城市规划区建设管理若干规定


葫芦岛市人民政府令

　　　　　　　　　　　　　　　　第7号

现发布《葫芦岛市城市规划区建设管理若干规定》，自发布之日起施行。



葫芦岛市城市规划区建设管理若干规定


 第一条 为加强城市规划区内各种建设活动管理，保证城市规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国土地管理法》及其他有关法律、法规和规章的有关规定，结合我市实际，制定本规定。

 第二条 凡在城市规划区内实施各种建设活动的单位和个人，必须遵守本规定。

 第三条 本规定所称城市规划区是指本市市区、近郊及因城市建设和发展的需要纳入规划控制范围的区域。具体范围按市人民政府赣制或修订的城市总体规划执行。

 第四条 城市规划区内的一切建设活动必须符合城市总体规划，其审批权由市规划行政主管部门依据城市建设和发展总体规划统一行使。

 第五条 任何单位和个人在城市规划区内新建、改建。扩建各类建筑物、构筑物及理架管线工程、设立广告牌匾或其他临时建设，必须持有关合法证究及材料到市规划行政主管部门履行规划审批手续，未获得市规划行政主管部门规划许可文件的，不得开工建设。

 第六条 单位或个人在城市规划区内取用地下水的，必须经城市建设行政主管部门审核同意，并由水行政主管部门严格履行审批手续。未经没准整自取用地下水的，由建设行政主管部门和水行政主管部门依职权责令限期改
正，并依法予以处罚。

 第七条 在城市规划区内扣建大棚，属《中华人民共和国城市规划法》（中华人民共和国主席令第二十三号1990年4月五日起施行）规定的构筑物，必须依规划法规定持有关证明和材料到市规划行政主管部门办理审批手续，未经市规划行政主管部门批准擅自扣建大棚的，属违法行为，市规划行政主管部门应公告责令限期拆除，拒不拆除的，申请人民法院强制执行。

 第八条 在城市规划区内栽植成片林木，必须持有关证明和材料到市规划行政主管部门办理审批手续。对未经批准擅自栽植成片林木的，市规划行政主管部门应责令其限期改正。在城市建设征占用土地时一律不予补偿。

 第九条 严禁在下列区域建造任何形式坟墓：
 （一）耕地、林地；
 （二）城市公园、风景名胜区和文物保护区；
 （三）河流堤坝附近和水源保护区；（四）铁路、公路主干线两侧；
 （五）公墓、农村公益性墓地以外的其他地方。
 城市规划区域内现有的基地，由民政部门公告责令限期迁移或深埋，拒不改正的，强制执行。

 第十条 未经市规划行政主管部门批准，禁止任何单位和个人在城市规划区内挖砂、采石、取土、堆置排放废弃物或改变地形、地貌的行为。

 第十一条 城市霸划区内的一切建设用地均应在市规划行政主管部门办理建设用地盘划许可证并到土地行政主管部门办理土地使用手续后方可征用。任何单位和个人不得擅自改变征用建设用地用途，确需改变的，必须经原审批部门审核同意，并及时办理相应手续。

 第十二条 土地行政主管部门对已经获得土地使用权而闲置两年或两年以上的土地，应根据城市规划行政主管部门的意见予以收回调整。

 第十三条 在城市规划区内已被城市建设征用的土地上，严禁违章修建及植树、打井、扣建蔬菜大娜等行为。借口给予补偿。

 第十四条 本规定由建设行政主管部门负责组织实施。建设行政主管部门下属的城管监察支队负责规划区内违章建筑物、地上附着物的监督管理，并负责对本规定中的其他违章行为进行监察，对无权处理的移送有关部门予以查处。
市土地、水利、农业、林业、民政等有关部门应按各自职责对规划区内各种建设行为实施执法检查，并积极配合建设行政主管部门共同做好规划区内的各项管理工作。

 第十五条 上述行政执法部门必须严格执行本规定，有不作为行为的，由政府法制部门接监督程序办理；对有滥用职权、徇私舞弊等违法行为的，由其所在单位或上级主管部门对有关人员给予政纪处分，触犯刑律的，依法追究刑事责任。

 第十六条 对违反本规定的行为，任何单位和个人均有权制止或举报。

 第十七条 本规定执行中的具体问题由市建设行政主管部门会同有关部门负责解释。

 第十八条 本规定复发布之日起施行。此前已发布的有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。

　　　　　　　　　　　　　　　　葫芦岛市人民政府办公室 2000年7月3日印发


《江苏省物业管理条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月29日修订通过，自2013年5月1日起施行。本次修订内容变化很大，从原先的7章48条扩充到了8章93条，充分吸收了住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号），并对实践中纠纷发生较多、争议较大、与建设单位、物业服务企业、业主密切相关的诸多问题有了明确的规定，各方切不可等闲视之，兹简要分析如下，供参考。
一、对建设单位的法律影响
1． 明确物业管理区域的划分原则与备案手续
第七条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第八条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企 业向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。
已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域。
2． 明确规定筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担
第十五条 符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
3． 新增规定建设单位提供前期物业管理开办费
第三十二条第三款 建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。
4． 明确规定物业服务用房的配置标准
第三十五条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。
配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。
第三十六条 物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。
物业服务用房不得买卖和抵押。
5． 新增规定建设单位交存专项资金
第七十五条 住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。
本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
6． 明确规定前期物业服务费用未约定的法律后果
第三十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
第三十四条 前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。
7． 明确“首先满足业主的停车需要”的处理方式，禁止“只售不租”
第六十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
第八十八条 违反本条例第六十二条第三款、第四款规定，建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。
违反本条例第六十二条第三款规定，建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。
8． 明确人民防空用工程平时用作停车位的使用办法，收益不属于建设单位。
第六十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。
物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。
人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。
第六十五条第一款 业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
第八十九条 违反本条例第六十六条第二款规定，将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的，由县级以上民防行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
9． 明确规定专业经营设施设备的验收与移交程序
第三十七条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。
建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担，按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。
本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民政府制定。
专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。

二、对物业服务企业的法律影响
1． 明确规定物业承接查验的程序及法律后果
第四十条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。