河北省人民政府


河北省县乡两级人民代表大会选举大会选举实施细则（修正）
河北

第一章 总则
第一条 为加强标准化工作，促进技术进步，保证产品质量，提高经济效
益和社会效益，维护社会主义市场经济秩序，保护国家、公民、法人和其他组
织的合法权益，根据《中华人民共和国标准化法》和有关法律、法规的规定，
结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省行政区域内从事标准的制定、实施和监督活动的单位和个
人，应当遵守本条例。
第三条 县级以上人民政府技术监督行政主管部门是同级人民政府标准化
工作的主管部门，依法统一监督管理本行政区域内的标准化工作。
县级以上人民政府有关行政主管部门，在各自的职责范围内，依法管理本
行政区域内本部门、本行业的标准化工作。
第四条 各级人民政府及其有关部门，对在标准化工作中作出显著成绩的
单位和个人，应当给予表彰或者奖励。

第二章 标准的制定
第五条 对下列没有国家标准和行业标准而又需要在本省行政区域内统一
的，应当制定地方标准（含标准样品的制作）：
（一）工业产品及其设计、生产、检验、包装、储运和使用过程中的安
全、卫生要求：
（二）药品、农药、兽药的技术要求和食品的安全、卫生要求；
（三）建设工程的勘察、设计、施工、验收的质量和技术要求；
（四）能源、信息管理和环境保护的技术要求；
（五）生产、经营活动中的生产技术、管理技术和服务质量要求；
（六）法律、法规规定需要在本省行政区域内统一的其他技术要求。
第六条 对没有国家标准和行业标准的下列农业方面的要求，应当制定地
方标准：
（一）作为商品的农业（包括林业、牧业、渔业）产品及其初加工品（以
下统称农产品）、种子（包括农业种子、种苗、种畜、种禽、鱼苗等）的品
种、规格、质量和安全、卫生要求；
（二）农产品和种子的试验、检验、包装、储运、使用方法的要求；
（三）农产品和种子的生产、储运过程中的安全、卫生要求；
（四）农业方面需要统一的生产技术和管理技术要求。
第七条 地方标准由省技术监督行政主管部门组织制定，统一审批、编号
和发布，并报国务院有关部门备案。
不宜在全省行政区域内统一制定的农业标准，设区的市技术监督行政主管
部门可以组织制定本市农业标准，并统一审批、编号和发布，报省技术监督行
政主管部门和有关行政主管部门备案。
法律、法规对地方标准的制定另有规定的，从其规定。
地方标准在相应的国家标准或者行业标准实施后即行废止。
第八条 地方标准分为强制性标准和推荐性标准。
下列标准属于强制性标准：
（一）工业产品及其设计、生产、检验、包装、储运和使用过程中的安
全、 卫生标准；
（二）食品、药品、农药和兽药等与人身、财产安全密切相关的产品标
准；
（三）建设工程的质量、安全、卫生标准；
（四）污染物排放和环境质量标准；
（五）农业种子、种苗、种畜、种禽标准；
（六）农产品的收购标准；
（七）法律、法规规定的其他应当强制执行的地方标准。
强制性标准以外的标准是推荐性标准。
第九条 企业生产的产品没有国家标准、行业标准和地方标准的，应当制
定相应的企业产品标准，作为组织生产和销售的依据。
对已有国家标准、行业标准或者地方标准的，鼓励企业制定严于国家标
准、行业标准或者地方标准要求的企业产品标准，在企业内部适用。
第十条 企业产品标准由企业制定。企业可以联合制定企业产品标准。
企业制定产品标准时，应当征求使用单位、科研机构和有关部门的意见，
邀请有关方面专家对标准进行论证。
企业产品标准由企业法定代表人或者其授权的主管领导批准、发布。企业
产品标准可以有偿转让。
第十一条 企业应当自企业产品标准发布之日起三十日内，按照下列规定
办理备案手续：
（一）由国家、省工商行政管理部门核准登记注册的企业，报省技术监督
行政主管部门和有关行政主管部门备案；
（二）由设区的市、县（市、区）工商行政管理部门核准登记注册的企
业，报市技术监督行政主管部门和有关行政主管部门备案。但具备条件的县经
市技术监督行政主管部门批准，也可以承担备案工作。
保健食品、化肥、医疗器械、计量器具、汽车和摩托车整车、农业机械等
与人身、财产安全密切相关的企业产品标准，应当报省技术监督行政主管部门
和有关行政主管部门备案。
受理备案的部门应当自收到企业标准备案材料之日起十日内办结备案手
续。企业产品标准违反有关法律、法规的规定和强制性标准要求的，或者质量
指标不合理、检验方法不科学的，由技术监督行政主管部门会同有关行政主管
部门责令企业停止实施，限期改正后重新备案。
第十二条 企业产品标准的制定者应当定期对标准进行复审，确定其继续
有效、修订或者废止。复审结果应当及时向备案部门报告。
企业产品标准复审周期不得超过三年，未在规定期限内复审或者不报告复
审结果的视为废止标准，修订的标准应当重新备案。

第三章 标准的实施
第十三条 强制性标准必须执行。不符合强制性标准要求的产品，禁止生
产、销售和进口。
已经备案的企业产品标准和已经明示采用的推荐性标准，企业应当执行。
第十四条 公共场所应当设置公共信息标志。
公共信息标志的设置应当符合强制性标准的要求。
第十五条 企业应当在产品或者产品的说明书、包装物上标注所执行的标
准编号。
产品标签、标志等标识的标注和使用说明的内容，应当符合有关法律、法
规的规定和强制性标准的要求。
第十六条 企业研制新产品、改进产品、进行技术改造，应当符合标准化
的要求，并按照规定进行标准化审查。未经标准化审查或者审查不合格的，其
技术文件和图样不得用于生产。
第十七条 企业生产国家强制管理的认证产品，其产品质量应当达到国家
规定的认证标准要求，并取得国家安全认证证书。
第十八条 禁止企业无标准生产。
有下列情形之一的，视为无标准生产：
（一）未按规定制定产品标准的；
（二）企业未按规定将产品标准上报备案的；
（三）执行已经废止的产品标准的；
（四）执行的标准内容不完整，不能全面准确地判定产品质量状况的。
无标准生产的产品视为不合格产品。
第十九条 经销单位或者个人不得销售下列产品：
（一）未注明所执行的产品标准编号的；
（二）标签、标志等标识的标注和使用说明的不符合规定的。
第二十条 在购销活动中，以单方质量检验结果为结算依据的，有关方面
进行质量检验时，应当符合有关标准或者标样的规定，不得提等提级、压等压
级。
第二十一条 鼓励企业采用国际标准。下列情况民政部有相应国际标准的
应当采用：
（一）列入省产品采标规划的；
（二）列入省科技攻关计划的；
（三）列入新产品开发计划的；
（四）参评省名牌产品的。
应当采用国际标准而未采用的，有关部门不得将该产品列入相关的规划、
计划或者评为名牌产品。
第二十二条 企业采用国际标准生产的产品，可以向省技术监督行政主管
部门申请认可，由省技术监督行政主管部门颁发统一印制的《采用国际标准认
可证书》。
企业采标生产的产品，可以申请使用采标产品标志，经省技术监督行政主
管部门审查合格的，颁发《采用国际标准产品标志证书》，企业可在采标产品
的包装、标识或者产品说明书上印制采标标志图样，以证明产品质量具有国际
水平。
《采用国际标准产品标志证书》有效期为五年。逾期需要继续使用采标标
志的，应当在有效期满之日前办理复审手续；逾期不办理的，视为废止。
任何单位和个人不得伪造、冒用采标标志。

第四章 监督管理
第二十三条 县级以上人民政府技术监督行政主管部门对企业生产的产品
所执行的标准实行登记管理制度。
企业应当将产品所执行的标准自执行之日起三十日内，按规定向技术监督
行政主管部门申请登记。技术监督行政主管部门应当自接到申请登记之日起十
五日内，对申请登记的产品标准的合法性进行审查，合法的，颁发由省技术监
督行政主管部门统一印制的《企业产品执行标准证书》。
企业产品所执行标准发生变化时，应当自发生变化之日起三十日内向原登
记部门申请变更登记；对不再生产的产品，应当申请注销登记。
第二十四条 对于可能危及人体健康和人身、财产安全及消费者普遍反映
有问题的产品，技术监督行政主管部门应当及时检查标准的实施情况，公布检
查结果，并依法处理。
第二十五条 技术监督行政主管部门执法人员应当依法行使职权，坚持公
平、公正、依法办事的原则。在实施标准化监督检查时，不得少于二人，并向
被检查者出示有关执法证件。对不出示执法证件的，被检查者有权拒绝检查。
第二十六条 技术监督行政主管部门执法人员在检查标准的实施情况时，
可以使用录音、录像、摄影等手段进行现场勘查，查阅、复制与被检查的标准
化行为有关的票据、财册及合同等资料；必要时，经技术监督行政主管部门主
管负责人批准，可以对违法物品采取封存和扣押措施。
技术监督行政执法人员在执法检查时，应当保守被检查者的技术秘密和商
业秘密。
第二十七条 各级人民政府应当鼓励、支持社会团体、新闻媒介和个人对
标准化活动进行社会监督和舆论监督。

第五章 法律责任
第二十八条 违反本条例第十三条第二款、第十八条规定的，由县级以上
人民政府技术监督行政主管部门责令停止生产，没收违法产品和违法所得，并
处以该批产品货值金额百分之十至百分之三十的罚款；对直接负责的主管人员
和直接责任者处以一千元以上五千元以下罚款。其中涉及人身财产安全无标准
生产的，可处以该批产品货值金额一倍以上五倍以下的罚款；对直接负责的主
管人员和直接现责者处以五千元以上一万元以下的罚款。
第二十九条 违反本条例第十四条规定的，由县级以上人民政府技术监督
行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五百元以上一千元以下的罚
款。
第三十条 违反本条例第十五条第一款、第十九条规定的，责令限期改
正；拒不改正或者情节严重的，责令停止生产、销售，对产品未售出的，处以
违法产品货值金额百分之十至百分之十五的罚款；对产品已售出的，处以违法
所得百分之十五至百分之二十的罚款。
第三十一条 违反本条例第十六条和第二十三条第二款、第三款规定的，
由县级以上人民政府技术监督行政主管部门处以三千元以上一万元以下的罚
款；对直接负责的主管人员和直接责任者处以一千元以上五千元以下的罚款。
第三十二条 违反本条例第二十条规定的，由县级以上人民政论技术监督
行政主管部门处以该批产品货值金额百分之二十至百分之五十的罚款；对直接
负责的主管人员处以一千元以上五千元以下的罚款。
第三十三条 使用采标标志的产品，其质量达不到所采用的标准及未办理
复审手续继续使用采标标志的，由县级以上人民政府技术监督行政主管部门责
令停止使用采标标志，吊销采标标志证书，没收违法所得，并处以该批产品货
值金额百分之二十至百分之五十的罚款；对直接负责的主管人员和直接现任者
处以一千元以上五千元以下的罚款。
第三十四条 伪造、冒用采标标志的，由县级以上人民政府技术监督行政
主管部门责令改正，对产品未售出的，处以违法产品货值金额百分之十五至百
分之二十的罚款；对产品已售出的，没收违法所得，并处以违法所得一倍以上
三倍以下的罚款。情节严重的，吊销生产、销售许可证。
第三十五条 本条例对违反标准化管理的行为未作处罚规定的，依照有关
法律、法规的规定执行。
第三十六条 拒绝、阻碍技术监督行政主管部门工作人员依法执行职务
的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以自收到处罚决定之日起
十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，
可以自收到复议决定书之日起十五日内，向人民法院提起诉讼；也可以直接向
人民法院提起诉讼。
当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由
作出处罚决定的同关申请人民法院强制执行。
第三十八条 技术监督行政主管部门工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私
舞弊或者泄露被检查者正当的技术秘密和商业秘密，不构成犯罪的，由其所在
的行政机关给予行政处分；造成损害的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑
事责任。

第六章 附则
第三十九条 本条例自1998年10月1日起施行。



1998年9月4日
〔摘要〕 在《住房保障法》起草中，有关部门提出设立“共有产权经济适用住房”对现有经济适用住房制度进行改造。共有产权经济适用住房制度涉及诸多法律问题，需要法学界深入探讨。本文对“共有产权经济适用住房”的由来、相关权利主体间的权利义务内涵进行了深入分析，并对主体间的连带责任和风险负担问题进行了探讨。
〔关键词〕共有产权经济适用住房，住房保障法，探讨


一、“共有产权经济适用住房”提法的由来
《住房保障法》于2008年11月被列入11届全国人大常委会五年立法规划，住房城乡建设部负责该法起草工作，目前《住房保障法(征求意见稿)》已进入审查阶段。该征求意见稿参考了英国“共有产权”保障性住房制度和我国淮安市的共有产权经济适用住房模式。英国“共有产权”的保障性住房模式是：“共有产权”的房屋由政府直接投资建设，供应对象是低收入家庭。购买者可以先取得房屋部分产权，没有取得产权的部分缴纳租金，在收入增加以后必须买下整套住房，政府再用该资金建房。［1］(p.72-73)淮安共有产权经济适用住房模式是：将经济适用房划拨土地变为出让土地，住房价格参照商品房执行政府指导价(一般低于同期、同区段商品房销售价格的5%-10%)，购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，按购房人和政府各自的出资比例构成共有产权。以此替代传统经济适用住房的保障模式，变经济适用房与商品房的“双轨制”为“单轨制”。而比例主要分为政府和个人5：5和3：7两种。共有产权住房上市或退出时只要购买政府的产权部分或按比例与政府分成即可，并实行人性化操作办法，即５年内原价购买，５至８年加同期贷款利息，８年后则按市场评估价购买或按比例就转让收益分成。因家庭困难不能购回的，就像原来的经济适用住房一样继续使用。［2］该征求意见稿提出由政府和个人共有经济适用住房。拟规定：配售的住房由承购人和政府按份共有，共有份额按照各自的出资比例核定。政府的出资额按照土地出让金减让额、税费减免额、财政贴息额之和计算。购买住房满五年，承购人经批准可以按照届时住房市场价格购买政府享有的住房份额，取得全部份额；也可以按照届时住房市场价格将共有的住房整套转让，所得收益按照共有份额分配，政府在同等条件下享有优先购买的权利。2010年4月27日，住房和城乡建设部下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，要求：“按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得款项的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠之和。”近年来，上海市将申购者和政府以一定比例“共有产权”的模式引入经济适用住房，受到中低收入家庭的广泛欢迎。［3］可见，我国“共有产权经济适用住房制度”已进入探索实施阶段。
二、共有产权经济适用住房涉及的主要法律问题
(一)共有产权经济适用住房共有人—— 政府和承购人之间的关系包括行政关系和民事关系。共有，是现代物权法的一种所有权形式，指两个或两个以上的权利主体就同一个财产共同享有所有权的法律制度。［4］(p．235) 在共有产权经济适用住房的销售、持有及退出过程中，政府的审批及监管行为是具体行政行为，申请人或者保障对象对住房保障审核、调整、退出的决定以及行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。而作为共有人，根据《物权法》平等原则，其间的共有关系本身是平等主体间的民事关系。
(二)共有产权经济适用住房涉及四个“ 共有”问题。第一，对土地使用权的共有。房屋占用的国有土地所有权属于国家，而一个小区的土地使用权是没有具体划分到户的，而是由各个房屋所有权人(业主)共有。在购买共有产权经济适用住房时，土地出让金已算入房价之中。在将来土地使用权续期需要交纳土地出让金时，将会要求各共有人分担。第二，对房屋所有权的共有。共有产权经济适用住房，顾名思义就是由政府和个人按一定比例共有经济适用住房所有权。第三，对建筑物区分所有权共有部分的共有。在共有产权经济适用住房由政府和购房人共有的同时，政府和购房人的联合体与其他业主共同享有建筑物共用部分之所有权。第四，购房人家庭对所购经济适用住房涉及的诸项财产权利的共有。建设部等七部门2007年发布的《经济适用住房管理办法》，明确经济适用住房制度解决的是城市低收入家庭的住房困难问题。由此可见，购买的主体是家庭(房产证上可只表现为家庭成员之一人)，家庭成员之间自然对所购经济适用住房形成共同共有关系。
(三)共有产权经济适用住房的共有性质是按份共有。［5］(P．345-352)《住房保障法》(征求意见稿)的思路是：配售的保障性住房由承购人和政府按份共有，共有份额按照各自的出资比例核定。承购人的出资额按照保障性住房的配售价格计算。政府的出资额按照土地出让金减让额、税费减免额、财政补贴额之和计算。购房满五年，经批准承购人可以按照届时住房市场价格购买政府的份额，取得全部份额；也可以按照届时住房市场价格将共有的住房整套转让，转让所得收益按照共有份额分配。如果比例确定得不合理，将会使政府和购房人的利益失衡，不能实现公平、公正之目的。存在的问题是维修基金、装修费用、“三通费”如何分担？是否纳入共有人共同负担范围？
1.关于维修基金是否应列入共同负担范围。建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第7条规定：商品住宅的业主每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。第28条规定：房屋所有权转让时，结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。由于政府与承购人在共有经济适用住房时，实际是共同成为了该住房的业主。加之，五年后上市转让给其它承购人时，成交价实际上是考虑了维修基金剩余额度的(新建住宅前五年维修量少，满五年交易时维修基金剩余比例较大)，由原购房人独自交纳(不列入共有份额)，而由政府与其按比例分成不公平。因此，房屋维修基金应算入房价由政府与承购人共同分担，而不宜将其列在房价外由购房人自己交纳。
2. 关于房屋装修费用是否应列入共同负担范围。由于装修费用不菲，是否由政府和个人共同负担，法律上的意义十分重大，因为这直接影响共有产权比例和共有人双方的权利义务份额。有人认为：尽管政府与承购人共有，但住房由承购人居住，故装修费用应由承购人支付。此种说法看似有理，实则缘于对我国住房产业政策不了解而发出的片面之言。住房和城乡建设部2008年再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质〔2008〕133号），要求各地继续贯彻落实国务院办公厅《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）和建设部《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房〔2002〕190号），根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房。在这一产业政策背景下，对共有产权经济适用住房如果还规定装修费用由承购人自付(不列入共同负担范围)，这必然致生两个问题。一是如果经济适用住房本身就已是全装修房，再将装修费用扣除，而由承购人自付，这显得不合情理，与物权法也相背。因为根据添附理论，装修后的部分已添附到住房上形成一个所有权，在算房价时不应将装修部分排除而仅计算毛坯房价格，这在实务上很难做到精准计算，也不经济。二是会导致地方政府抵制“推广全装修房”这一产业政策，致生政策与法律之间的冲突。如果硬性作出规定，那么为了避免出现全装修房在剥离装修费用由承购人自付时出现的尴尬，地方政府在推广共有产权经济适用住房时，可能会将房源局限于毛坯房。因为售给承购人后，由购房人自付装修费用显得名正言顺，政府还节省了共有成本。但是，这一做法的代价就是直接违背了国家的产业政策。另外，在满五年后卖房时，所作的装修也还是有一定价值的(有人在买房时要求把原来的装修拆掉，这种情况是很少见的，也不应鼓励)，如果出卖后由政府和承购人分成，人们不禁要问：政府分成的权源基础是什么？这不正是政府与民争利的证据吗？如果政府可以无缘得利，承购人将宁可选择不装修。其实，买房后没财力装修的家庭是不少的，政府拟推行共有产权经济适用住房制度的目的，就是为了解决中低收入家庭(或低收入家庭，政府的提法时有不同)的住房困难，那么按国家产业政策使之住上全装修房有什么不可呢？为此，笔者认为应按国家产业政策推广全装修房，如果是毛坯费，应将装修费用列入总房价，由政府和个人共同承担。
3.关于“三通费”是否共同承担的问题。有不少地方的承购人在接收房屋时，还要交纳几千元的“三通费” (水、电、煤气等配套设施的开通费)。而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第31条规定：商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。笔者认为，贵州等地的做法是有道理的，这些设施的开通是房屋正常功能得以发挥的前提，应将“三通费”包括在房价内。就共有产权经济适用住房而言，满五年上市后，房屋的这些配套设施也是继续存在并发挥功能的，在共有产权语境下，由承购人单独支付，明显没有正当且充分的理由。因此，国家应统一规定“三通费”包括在房价内，由政府与购房人共同承担。
(四)政府和购房人的权利义务。
1.政府的权利。第一，实施监管的职权。要求承购人如实提供有关资料，履行审批职责。依法就承购人对建筑物区分所有权之专有所有权及共有所有权的行使情况进行监督，对违反相关法律、法规规定的行为予以制止并责令改正。第二，参与行使建筑物区分所有权之成员权、专有所有权之处分权。政府有权与承购人就行使建筑物区分所有权之成员权进行协商，选出代表行使业主的重大决策权。有人认为政府不必享有成员权，实属不当。政府与承购人共同作为业主，当然应共同享有成员权，按照按份共有之物权效力，当政府持有份额在50%以上时就显得尤为必要。反之，政府不行使业主之成员权，却要遵守业主委员会之决定和物业管理规约，实属不公。《物权法》第97条规定：处分共有之不动产，以及对共有不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，政府对建筑物专有所有权之处分权的行使，亦有权按照法律规定或合同约定与作为共有人之承购人共同协商行使。第三，对住房使用情况的检查权。对住房进行检查，是确保承购人依法使用经济适用住房的应然要求。应赋予政府在至少一名成年家庭成员在场的情况下，进入共有产权经济适用住房检查使用情况。第四，对承购人份额的回购权和共有住房上市后的收益分成权。赋予政府回购权，这对经济适用住房在保障对象之间实现流转，充分发挥经济适用住房的保障功能具有重要意义。赋予政府住房上市后的收益分成权，这正是共有产权经济适用住房制度设计的主要目的之所在，该权利之行使，将使政府获得房价上涨带来的收益，从而扼制通过经济适用住房进行权利寻租及牟利行为。［6］(P．36)
2.政府的义务。第一，不得侵入住宅。基于私有房屋“风能进，雨能进，国王不能进”的法谚和承购人隐私权的保护，政府不应留有共有住房的钥匙(这也可减轻政府责任)。政府人员要进入共有住房检查时，必须有一名承购家庭成年成员在场。政府亦不得安排外人与承购人家庭共住。当然，承购人有违法嫌疑时，可依法进行搜查，则另当别论。第二，不得将持有的共有份额单独转让给其他人。如果政府将自有份额单独转让给其他人，则会形成两个家庭对房屋的共有，必将影响承购人的居住。故政府之共有份额只能转让给承购人或与承购人之份额同时转让给具备购买资格之第三人。第三，服从业主大会或者业主委员会的决定，遵守管理规约。《物权法》第78条规定：业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主作为建筑物区分所有权之成员权人，享有业主权利时，亦承担相应义务，此为建筑物维持其功用的必要条件之一。政府作为共有业主，自然不能例外。第四，搞好机构建设，提高服务质量。政府应搞好政务公开，提高监管及服务质量，建立高效、公正的共有产权经济适用住房管理机构及其体系，以便与承购人建立良好的互动机制。
3.承购人的权利。第一，占有和合理使用的权利。承购人作为使用人，有权占有并按住房的用途进行合理使用，但不得破坏住房结构或使住房功能受损，也不得擅自出租或出借所购经济适用住房，否则有违该制度之初衷。第二，行使建筑物区分所有权之专有所有权、共有所有权和成员权。我国《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利(“共同管理的权利”即指成员权，其它两项权利为专有所有权和共有所有权)。［4］(P．166)承购人作为共有人，具体占有和使用经济适用住房，有权行使建筑物区分所有权之专有所有权、共有所有权和成员权，但在行使专有所有权之处分权以及成员权之重大决策权时，应按照法律规定或合同约定与作为共有人之政府共同协商行使。［7］(P．81)
第三，购买政府份额的权利。政府应履行在住房上的积极责任，充分发挥住房保障功能，“尊重人们追求财富的进取心”。［8］(P．715)共有产权经济适用住房制度的目的之一就是帮助承购人承担部分购房压力，待其经济条件好转时，鼓励承购人购买政府份额获得全产权，同时使政府将回收的资金用于为其他符合条件的家庭提供保障。对承购人购买政府份额的申请，一般来讲政府都应允许，除非承购人出现应被强制退出共有关系的情形。第四，依法处分自有份额的权利。承购人有权将自己的份额交由政府回购，也可在满足一定年限后与政府协商将房屋上市交易后分成，以退出共有关系。为了减轻承购人购房压力，应允许其用所购住房的自有份额抵押贷款用于购房。承购人自有份额所对应的价值可以由其继承人继承，也可遗赠给他人，但其继承人或受遗赠人能否取得住房所有权，则有待政府批准，不符合经济适用住房保障条件的，只能就原承购人份额变现后对应的价值继承或受遗赠。另外，应参照英国的共有产权住房制度，允许承购人在一定条件下经批准将房屋之部分出借或出租给其他人居住。［1］(P．72)这是因为随着家庭成员情况的变化，比如小孩上大学后有一房间空出，承购人将该空余的房间出租给他人居住，既能给别人带来便利，又可以给自己带来收益，符合物尽其用原则。至于承购人还有别的住所，拟将经济适用住房全部出租，则应重新核查其购买资格，由政府将其份额回购。
4.承购人的义务。第一，交纳物业管理费。《物权法》第98条规定：对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。就实际而言，政府出资但没有直接占有、使用房屋，承购人直接占有、使用共有住房而没有向政府付费，将该住房及其附属设施的管理和养护费用由承购人承担，应属公平。因此，物业管理费应当由承购人交纳。第二，正确使用住房，负责房屋专有部分的维修。承购人应依住房之用途而为使用，不得改变住房用途和结构，不得损害其他人利益。《侵权行为法》第87条规定：“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿”。另外，房屋公共部分的维修此前已论述由维修基金支付，而专有部分的维修，承购人作为具体使用者，当然自己负担。第三，服从政府监管及报告的义务。共有产权经济适用住房承购人应服从政府监管，并就其违法、违规及违约行为承担相应的法律责任。在使用住房过程中，在房屋处于危险之虞时，以及出现需要重大维修等情形时，应当及时向政府报告。第四，服从业主大会或者业主委员会的决定，遵守管理规约。承购人作为业主，承担该项义务当属应有之义。
(五)关于政府和承购人的连带责任和风险负担问题。
1.建筑物致人损害的责任。一是脱落、坠落责任。《侵权责任法》第85条规定：“建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿”。政府作为房源的提供者，作为共有产权人，当建筑物发生脱落造成他人损害时，应当共同承担责任，根据《物权法》第102条之规定，当属连带责任。而房屋交由承购人实际控制并使用，搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，当由承购人承担责任。二是倒塌责任。第86条规定：“ 建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任”。因此，当政府作为经济适用住房的建设单位，当然应根据该条对受损害的人承担相应责任。同时，政府将所建经济适用住房销售给承购人，对承购人当然应承担房屋质量瑕疵担保责任。而当承购人致使该房屋倒塌造成他人损害时，承购人应对该他人负损害赔偿责任，同时应对政府的所有权所受损害承担赔偿责任。
2.费用交纳的连带责任。前已论述维修基金应当共同交纳，故作为共有人之政府和承购人当然就维修基金的交纳负连带责任。至于物管费追缴问题则值得研究，第一，在房屋还未销售给承购人，政府作为所有人时，应由政府交纳，而不管是否有人居住。承购人购买该房屋后，作为部分产权人之承购人占有和使用住房，由其交纳物业管理费是合理的。就事实而言，承购人交纳物管费，对住房的价值维持是有积极意义的。第二，经济适用住房的承购人有不少是低收入家庭，生活尚且困难，拖欠物管费的情形难免会存在。如果此种情况下政府承担连带责任(承购人的份额实际上是可作为担保的)，会使小区物业管理得以正常运行，实是一举多得的做法。
3.关于政府连带责任的豁免问题。《物权法》第102条规定：“因共有的不动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”有人认为，在《住房保障法》中应规定“承购人和政府不具有连带债权债务关系”。笔者认为共有产权经济适用住房，应按民事法律关系来分配法律责任，而不能轻易排除共有人之法律责任。政府的豁免责任应受到严格限制，否则就是对法制的破坏，必将对其它民事主体的合法权益造成损害。因此，政府在维修基金和物管费的交纳上应负连带责任，而不应在《住房保障法》中以条文排除之。
4．关于风险承担问题。由于不可抗力，比如地震、水灾、战争等原因致使房屋受损，应根据按份共有规则，各自承担所受损失，自无疑义。
　(六)共有房屋登记问题。自2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》( 建设部令第168号)第13条规定：共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。 第24条规定：房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。而《物权法》第104条规定：按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。因此，在房屋登记时应对政府和承购人的份额作出登记。而对相关的重要问题，也应在政府与个人之间的协议中明确。此外，《房屋登记办法》第25条规定：房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”及各自份额等字样。同时，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。
注：本文已在《西南民族大学学报》2011年第11期发表。

参 考 文 献

［1］秦虹.英国住房的共有产权制度[J]，城乡建设，2007，（9）．
［2］淮安共有产权住房保障模式创新成果研讨会专家发言摘要，中国经济时报，2010-03-10．
［3］叶锋．上海探索经济适用房共有产权模式［EB/OL］．［2011-10-09］
http://news.sina.com.cn/c/2011-06-16/112122651747.shtml．
［4］梁慧星，陈华彬.物权法[M]，北京：法律出版社，2007．
［5］马俊驹，余延满.民法原论[M]，北京：法律出版社，2007．
[6] 贾广葆，马似鹏.共有产权：经济适用房的新模式[J]，城市开发,2007（3）.
［7］符启林.房地产法[M]，北京：法律出版社，2004．
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［12］谢在全.民法物权(上) [M]，北京：中国政法大学出版社，1999．
［13］陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M]，北京：法律出版社，1995．

作者介绍：蒋拯（1972-），男，布依族，贵州独山人，西南政法大学2009级民法专业博士研究生(全日制)，贵州省住房和城乡建设厅法规处副处长；研究方向：物权法、房地产法。重庆，401120。