广东省珠海市人大常委会


珠海市人民代表大会常务委员会公告

　　[八届]第八号

　　

　　《珠海经济特区出租车管理条例》经珠海市第八届人民代表大会常务委员会第十次会议于2013年3月28日通过，现予公布，自2013年8月1日起施行。

　　

　　

　　

　　珠海市人民代表大会常务委员会

　　2013年6月19日




珠海经济特区出租车管理条例

　　

　　（2013年3月28日珠海市第八届人民代表大会常务委员会第十次会议通过）

　　

　　第一章 总 则

　　

　　第一条 为加强出租车行业管理，促进出租车行业的健康发展，提高出租车行业服务水平，根据有关法律的基本原则，结合珠海经济特区实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本市行政区域内出租车行业的经营、管理及相关活动。

　　本条例所称出租车，是指依法取得营运牌照，按照乘客意愿提供客运服务，按照行驶里程、时间计价收费的七座以下（含七座）的小型机动客车。

　　第三条 市交通运输主管部门是出租车行业的行政主管部门，负责本市出租车行业管理工作。

　　公安、财政、税务、物价、环保、旅游、人力资源和社会保障、质量技术监督、口岸等行政管理部门依照各自职责，协同做好出租车行业管理工作。

　　第四条 出租车是城市公共交通的组成部分，应当与其他公共客运方式协调发展。

　　出租车行业发展规划应当纳入本市的交通规划，由市交通运输主管部门组织编制，报市人民政府批准后实施。

　　第五条 本市设立出租车行业发展咨询委员会，咨询委员会由政府相关部门、专家、出租车经营者、出租车驾驶员、消费者等人员组成，承担对出租车行业发展提出意见、建议等职能。

　　第六条 出租车行业的社会组织，根据章程履行以下职责：

　　（一）制定并监督成员遵守行业职业规范；

　　（二）为成员提供与行业业务有关的服务；

　　（三）向政府有关部门反映成员的意见和诉求；

　　（四）办理行政主管部门委托的事项。

　　第七条 本市鼓励和支持出租车管理的科学技术研究，积极推广先进技术和设备的使用。

　　市交通运输主管部门、出租车经营者应当建立科学的指挥调度、监督管理和奖励激励机制，提高服务水平。

　　

　　第二章 经营许可

　　

　　第八条 从事出租车经营的，应当登记注册为企业，并取得出租客运道路运输经营许可证（以下简称出租车经营许可证）。取得出租车经营许可证，应当具备下列条件：

　　（一）自有二十个以上营运牌照及相应车辆；

　　（二）有与经营规模相适应的经营场所；

　　（三）有相应的专业技术人员、管理人员和符合本条例规定条件的驾驶员；

　　（四）有健全的安全生产、服务质量、车辆、驾驶员等管理制度。

　　第九条 申请出租车经营许可证的，应当向市交通运输主管部门提出书面申请，并提供相关材料。市交通运输主管部门应当自受理申请之日起十五个工作日内作出许可或者不予许可的决定。作出许可决定的，应当颁发出租车经营许可证，并对其投入营运的车辆配发道路运输证；不予许可的，应当书面通知申请人并说明理由。

　　第十条 从事出租车营运的车辆应当取得市交通运输主管部门颁发的营运牌照。营运牌照实行一车一证制。

　　第十一条 市交通运输主管部门应当每年对出租车市场供求状况进行分析。

　　营运牌照根据社会需求和城市道路交通状况投放。投放方案由市交通运输主管部门拟订，向社会公开征求意见，报市人民政府批准后实施。

　　本条例实施前取得的营运牌照经市人民政府批准，可以由一个拆分为多个投入市场营运，多个牌照的营运期限总和不超过原牌照的营运期限。

　　第十二条 营运牌照通过招投标等公平竞争方式投放，实行专营管理。

　　投标人为具备道路旅客运输经营许可资格的企业。中标企业应当与市交通运输主管部门签订营运牌照使用合同。

　　第十三条 营运牌照期限最长不超过十年。本条例实施前已取得的营运牌照，按照原确定的期限执行。

　　第十四条 营运牌照投放的收益应当用于出租车管理的科学技术研究、先进技术和设备的推广使用、促进出租车行业健康发展、表彰奖励优秀驾驶员等。

　　第十五条 出租车应当在市交通运输主管部门核定的区域内营运，并按该区域核定的出租车运价收取租车费用。

　　本条例实施前取得的营运牌照，营运区域经调整扩大范围的，应当按照调整扩大时的市场价格补缴营运牌照使用费差价。

　　第十六条 营运牌照应当由出租车经营者直接经营，禁止转让。

　　本条例实施前取得的营运牌照的持有人为非出租车经营者的，应当将牌照委托给出租车经营者经营。

　　本条例实施前取得的营运牌照未禁止转让的，可以转让。受让方应当是本市出租车经营者或者具有本市户籍且年满十八周岁的居民。

　　第十七条 有下列情形之一的，市交通运输主管部门应当撤回相关出租车的营运牌照：

　　（一）营运牌照使用期限届满的；

　　（二）未履行合同义务，按合同约定应当收回的；

　　（三）在经营期限内无正当理由连续三十日不营运的；

　　（四）依本条例取得的营运牌照，九十日内无正当理由未投入营运的。

　　第十八条 出租车应当符合交通主管部门确定的技术标准、环保标准，按照规定安装出租车标志灯、空车待租标志、计价器、信息化监管设备等服务设施，标明出租车经营者名称、车身编码、服务监督电话号码，张贴价目表，喷涂规定的出租车车身颜色。

　　鼓励出租车行业使用环保节能车型。

　　第十九条 车辆投入出租车营运时，取得行驶证应当未满六个月。车辆自投入出租车营运之日起满五年的，应当退出营运。退出营运的车辆可以继续上路行驶，但应当自投入营运之日起满八年予以报废。

　　不再从事出租车营运的车辆应当去除规定的出租车车身颜色，清除、拆除出租车标识和服务设施。

　　

　　第三章 驾驶员管理

　　

　　第二十条 从事出租车驾驶的，应当取得出租车驾驶员从业资格证。

　　第二十一条 出租车经营者应当聘用已取得从业资格证的驾驶员，并向市交通运输主管部门申请驾驶员从业资格注册。

　　市交通运输主管部门应当在五个工作日内办理注册手续。符合条件的，予以注册并发放服务监督卡；不符合条件的，不予注册。

　　第二十二条 出租车车辆应当由固定的驾驶员驾驶。

　　出租车经营者应当配备一定比例的机动出租车驾驶员，在固定车辆的驾驶员休息等情形下，驾驶其出租车。

　　第二十三条 出租车驾驶员的人身权利、劳动权益受法律保护。

　　驾驶员权益受到侵害的，可以向市交通运输主管部门、人力资源和社会保障等部门进行投诉。相关部门对出租车驾驶员的投诉，应当自接到投诉之日起十个工作日内处理完毕；不属于本部门处理的，应当在三个工作日内转送有权处理的部门处理，并向投诉人说明理由。

　　第二十四条 出租车驾驶员应当遵守下列规定：

　　（一）统一着装，随车携带相关证件，按规定摆放服务监督卡；

　　（二）出租车待租乘时，应当显示“空车”待租乘标志，夜间开启顶灯；

　　（三）保持车身、车厢整洁，载客时不得在车内吸烟、饮食；

　　（四）按规定使用信息化监管设备；

　　（五）按规定时间交接班；

　　（六）遵守机场、码头、口岸、站场、旅游景点以及其他大型公共场所等专用候客站的营运秩序；

　　（七）不得破坏计价器检定印封、计价器的准确度或者使用无效计价器；

　　（八）不得将出租车交给未取得从业资格证的人员营运；

　　（九）法律、法规规定的其他义务。

　　第二十五条 出租车驾驶员在营运过程中应当遵守交通规则，文明驾驶，礼貌服务，遵守下列规定：

　　（一）不得乱鸣喇叭、不得在遇有停车排队等候或者缓慢行驶时，强行超车、占用对向车道或者穿插行驶；

　　（二）使用计价器并按规定收取租车费用；

　　（三）不得无故中断运输或者更换车辆；

　　（四）非经乘客同意，不得搭载他人；

　　（五）按照乘客要求的路线或者最短路线行驶，未经乘客同意不得绕道行驶；

　　（六）按规定出具客运发票；

　　（七）对乘客遗失在车内的物品，应当及时归还失主或者上交有关部门；

　　（八）不得殴打乘客、骗取乘客财物；

　　（九）不得无正当理由拒绝载客；

　　（十）法律、法规规定的其他义务。

　　第二十六条 出租车驾驶员有下列情形之一的，出租车经营者应当向市交通运输主管部门申请注销注册，并交回服务监督卡：

　　（一）与出租车经营者的劳动合同解除或者终止的；

　　（二）驾驶证被依法吊销或者注销的；

　　（三）出租车从业资格证被吊销的；

　　（四 ）一个记分周期内被公安机关交通管理部门记分累计达到十二分的；

　　（五）其他应当依法注销的情形。

　　第二十七条 驾驶员有下列情形之一的，市交通运输主管部门、出租车经营者应当给予表彰或者奖励：

　　（一）文明驾驶，礼貌服务表现突出的；

　　（二）在抢险、救灾等特殊任务中作出突出贡献的；

　　（三）拾金不昧、救死扶伤、见义勇为等事迹突出的；

　　（四）有其他突出事迹的。

　　

　　第四章 营运管理

　　

　　第二十八条 出租车运价实行政府定价。运价调整的，价格主管部门应当按照规定进行论证并组织听证。

　　第二十九条 出租车经营者统一聘用出租车驾驶员。出租车经营者应当与所聘用的驾驶员订立书面劳动合同，并依法缴纳社会保险费。

　　驾驶员实行不定时工作制的，其工作安排、薪酬待遇、社会保险费缴纳等事项应当在劳动合同中明确。

　　第三十条 本条例实施后取得的营运牌照由出租车经营者直接经营。出租车营运车辆由出租车经营者出资购买，出租车经营者应当合理核定驾驶员的营运任务和需上交的营运收入。

　　出租车经营者承担营运风险，不得以挂靠、一次性买断、预收费用、收取风险抵押金、财产抵押金、营运收入保证金等名义将营运风险转移给驾驶员。

　　第三十一条 出租车经营者核定的驾驶员营运任务和需上交的营运收入应当报市交通运输主管部门备案。

　　经营环境发生重大变化，严重影响出租车营运时，市交通运输主管部门可以对营运任务和需上交的营运收入进行合理调整。

　　第三十二条 鼓励本条例实施前取得的营运牌照由出租车经营者直接经营。

　　本条例实施前取得的营运牌照继续实行承包经营的，市交通运输主管部门可以会同价格主管部门制定合理的营运牌照承包费指导价。

　　经营环境发生重大变化，严重影响出租车营运时，市交通运输主管部门可以会同价格主管部门采取适当降低承包费等措施，由出租车经营者、营运牌照持有人和驾驶员合理承担风险。

　　第三十三条 出租车经营者应当遵守下列规定：

　　（一）出租车经营者应当保障驾驶员的休息权，采取措施防止驾驶员疲劳驾驶；

　　（二）向法定计量检定机构申请对计价器进行周期检定，不得安装、使用未经检定或者经检定不合格的计价器；

　　（三）执行出租车行业标准和服务规范，建立健全交接班等工作制度，提供连续、普遍的服务；

　　（四）对出租车进行维护和检测，保持车况良好，符合车辆技术标准；

　　（五）定期进行机动车排气污染检测，确保出租车排气达到规定的机动车污染物排放标准，配合环境保护主管部门监督抽检；

　　（六）按照规定购买机动车第三者交通强制保险和承运人责任险；

　　（七）履行出租车的交通安全和治安防范工作职责。

　　第三十四条 乘客在乘坐出租车时应当文明乘车，遵守下列规定：

　　（一）不得向驾驶员提出不符合道路交通安全规定的要求；

　　（二）不得携带管制器具和爆炸性、易燃性、毒害性、放射性、腐蚀性等危险物品；

　　（三）支付租车费用；

　　（四）不得在出租车内吸烟、吐痰、扔杂物和损坏车内设施、设备。

　　乘客违反前款第一项和第二项规定的，驾驶员可以拒绝载客或者中途终止载客。违反本条第四项规定的，驾驶员可以予以劝阻；劝阻无效的，驾驶员可以中途终止载客。

　　醉酒者和其他行为举止异常者乘车影响安全驾驶的，驾驶员可以拒绝载客或者中途终止载客。

　　第三十五条 有下列情形之一的，乘客可以拒绝支付租车费用：

　　（一）租乘的车辆无计价器、不使用计价器或者计价器显示不清的；

　　（二）租乘的车辆在起步里程内发生故障，无法完成运送服务的；

　　（三）在营运途中无故中断运输或者更换车辆的；

　　（四）未按规定出具有效客运发票的。

　　第三十六条 出租车有下列情形之一的，出租车经营者应当中止该出租车的营运：

　　（一）未经检验机构检验或者检验不合格的；

　　（二）发生机械故障不能正常运行或者有其他事故隐患的；

　　（三）计价器或者信息化监管设备不能正常工作的；

　　（四）车辆设施破损、污垢严重不宜载客的；

　　（五）车辆号牌字迹模糊、不易辨认的；

　　（六）服务标识不全的；

　　（七）其他应当中止营运的情形。

　　第三十七条 市交通运输主管部门应当会同公安、市政等部门，在机场、码头、口岸、车站、旅游景点等客流集散地的适当位置划定候车区域，并设立明显的候车标志和临时停车上、下客标志。

　　公安机关交通管理部门应当会同市交通运输主管部门在道路上合理设立出租车临时上、下客点，并设置明显的标志。未设禁停标志的路段，在不妨碍交通安全的前提下，出租车可以在道路边沿上、下客。

　　第三十八条 酒店、旅游、娱乐等公共服务场所应当为出租车预留必要的免费候客车位。

　　住宅小区应当为出租车营运服务提供便利。

　　任何单位和个人不得向出租车经营者、驾驶员非法收取停车费用或者阻挠其正常营运。

　　第三十九条 未取得营运牌照和道路运输证的小型机动客车，不得从事收费载客业务。

　　市交通运输主管部门依法查处未取得营运牌照和道路运输证的机动车从事收费载客业务的行为后，应当对举报人或者协助查处人按罚款数额百分之十的比例给予奖励。

　　第四十条 非出租车车辆不得喷涂出租车颜色，安装出租车标志灯、计价器、空车待租标志等标识和服务设施，假冒出租车进行经营。

　　第四十一条 任何单位和个人不得为未取得营运牌照和道路运输证从事收费载客业务的车辆招揽乘客。

　　第四十二条 出租车在核定区域外搭载回程乘客的，应当在市交通运输主管部门指定的站场上客。

　　第四十三条 外市出租车驶入本市应当遵守下列规定：

　　（一）不得从事起点和终点都在本市的收费载客业务；

　　（二）应当在空车标志灯上套放“暂停载客”标志，夜间熄灭顶灯；

　　（三）不得在市交通运输主管部门指定的站场以外搭载回程乘客。

　　第四十四条 市交通运输主管部门可以制定出租车委托经营合同、出租车承包经营合同、出租车驾驶员劳动合同等合同的示范文本供当事人参照。

　　

　　第五章 监督检查和投诉

　　

　　第四十五条 市交通运输主管部门应当对出租车经营者和驾驶员的经营行为、服务质量、安全生产等情况进行监督检查，并实行社会评议制度。

　　第四十六条 监督检查和评议结果应当每年向社会公布，并作为出租车经营者通过招投标取得营运牌照的重要依据。

　　连续两年监督检查和评议结果不合格的，市交通运输主管部门应当撤销出租车经营许可证。

　　第四十七条 市交通运输主管部门应当建立健全投诉处理制度。对受理的投诉，应当自接到投诉之日起十个工作日内处理完毕，并答复投诉人。对不属于本部门处理的投诉事项，应当转交相关部门，并告知投诉人。

　　第四十八条 出租车经营者应当建立健全投诉制度，设立并公开投诉电话。对接到的投诉，应当在十个工作日内答复投诉人。

　　第四十九条 对驾驶员违反本条例规定的行为，乘客可以向市交通运输主管部门或者出租车经营者投诉。投诉时，应当提供相关资料或者信息。

　　第五十条 乘客对出租车计价器收费有争议的，可以向市交通运输主管部门投诉。

　　

　　第六章 法律责任



　　第五十一条 违反本条例第十六条第一款规定，转让本条例实施后取得的营运牌照的，吊销营运牌照，没收违法所得，并处以一万元以上三万元以下的罚款。

　　违反本条例第十六条第三款规定，将本条例实施前取得的营运牌照转让给非本市出租车经营者或者不具有本市户籍且年满十八周岁的居民的，吊销营运牌照。

　　第五十二条 出租车经营者有下列情形之一的，由市交通运输主管部门责令改正，并按下列规定予以处罚：

　　（一）违反本条例第十八条第一款规定，未配置、安装出租车标志灯、空车待租标志、计价器或者信息化监管设备等服务设施的，每车处以一千元的罚款；

　　（二）违反本条例第十八条第一款规定，未在指定的位置标明经营者名称、车身编码、服务监督电话号码，张贴价目表，喷涂规定的出租车专用车身颜色的，每车处以五百元的罚款；

　　（三）违反本条例第十九条第二款规定，不按规定去除出租车车身颜色、清除出租车专用标识、拆除出租车专用设施的，每车处以一千元以上五千元以下的罚款；

　　（四）违反本条例第二十一条规定，聘用未取得相应从业资格证的人员从事出租车驾驶业务或者不按规定办理注册手续的，每人次处以一千元的罚款；

　　（五）违反本条例第三十一条第二款、第三十二条第三款规定，不执行政府有关部门在经营环境发生重大变化时重新核定的营运任务或者提出的营运收入、承包费调整方案，由市交通运输主管部门责令暂停营运十五日；情节严重的，吊销出租车经营许可证；

　　（六）违反本条例第三十三条第四项规定，不维护和检测出租车辆的，每车处以一千元的罚款；车体或者车内服务设施破损仍投入营运的，每车处以五百元的罚款；

　　（七）违反本条例第三十三条第六项规定，不按规定购买机动车第三者交通强制保险和承运人责任险的，责令限期购买，拒不购买的，吊销出租车经营许可证。

　　第五十三条 出租车驾驶员有下列情形之一的，由市交通运输主管部门责令改正，并处以一千元的罚款：

　　（一）违反本条例第十五条第一款规定，不按照核定区域经营的，并可以暂扣车辆；

　　（二）违反本条例第二十四条第四项规定，不按规定使用信息化监管设备的；

　　（三）违反本条例第二十五条第二项规定，载客不使用计价器的；

　　（四）违反本条例第二十五条第三项规定，无故中断运输或者更换车辆的；

　　（五）违反本条例第二十五条第五项规定，无正当理由绕道行驶的；

　　（六）违反本条例第二十五条第九项规定，无正当理由拒绝载客的。

　　驾驶员在十二个月内，依据前款规定受到两次处罚的，吊销其从业资格证。

　　第五十四条 出租车驾驶员有下列情形之一的，由市交通运输主管部门责令改正，并按下列规定处罚：

　　（一）违反本条例第二十四条第一项规定，不按照规定着装、未随车携带道路运输证或未在指定的位置摆放服务监督卡的，处以一百元的罚款；

　　（二）违反本条例第二十四条第三项规定，载客时在车内吸烟、饮食的，处以一百元的罚款；

　　（三）违反本条例第二十四条第五项规定，不按规定时间交接班的，处以三百元的罚款；

　　（四）违反本条例第二十四条第六项规定，在机场、码头、口岸、站场、旅游景点以及其他大型公共场所等专用候客站，不遵守营运秩序的，处以五百元的罚款；

　　（五）违反本条例第二十五条第四项规定，非经乘客同意搭载他人的，处以一百元的罚款；

　　（六）违反本条例第二十五条第六项规定，不按规定出具客运发票的，处以三百元的罚款；

　　（七）违反本条例第四十二条规定，本市出租车回程不按规定在指定地点上客的，处以五百元的罚款。

　　驾驶员在十二个月内，依据前款第三、四、六、七项规定受到两次处罚，或者依据前款第一、二、五项规定受到三次处罚的，吊销其从业资格证。

　　第五十五条 出租车驾驶员有下列情形之一的，由市交通运输主管部门责令改正，并吊销其出租车从业资格证：

　　（一）违反本条例第二十四条第八项规定，将出租车交给未取得从业资格证的人进行营运的；

　　（二）违反本条例第二十五条第七项规定，侵占乘客财物的；

　　（三）违反本条例第二十五条第八项规定，殴打乘客、骗取乘客财物的。

　　第五十六条 依照本条例被吊销出租车从业资格证的驾驶员，自处罚之日起三年内不得申请从事出租车驾驶业务。

　　第五十七条 违反本条例第三十九条规定，利用未取得营运牌照和道路运输证的小型机动客车从事收费载客业务，首次违反规定的，由市交通运输主管部门对行为人处以一万元以上两万元以下的罚款，并交由公安机关交通管理部门暂扣其机动车驾驶证六个月。十二个月内两次违反规定的，处以两万元以上三万元以下的罚款，并交由公安机关交通管理部门吊销其机动车驾驶证。

　　市交通运输主管部门在查处未取得营运牌照和道路运输证车辆从事收费载客业务的，可以依法扣押车辆，并通知公安机关交通管理部门扣留机动车驾驶证。

　　第五十八条 违反本条例第四十条规定，非出租车喷涂出租车颜色标识、安装出租车标志灯、计价器或者空车待租标志等服务设施的，由市交通运输主管部门暂扣车辆，责令改正，并处以五千元以上一万元以下的罚款。

　　第五十九条 违反本条例第四十一条规定，为未取得营运牌照和道路运输证从事收费载客业务的车辆招揽乘客的，由市交通运输主管部门对单位处以两千元的罚款，对个人处以五百元的罚款。

　　行为人在为非法营运车辆招揽乘客的过程中，扰乱社会公共秩序，违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的，由公安机关依法予以处罚。

　　第六十条 外市出租车驾驶员违反本条例规定从事出租车营运业务的，由市交通运输主管部门责令改正，并按下列规定予以处罚：

　　（一）违反本条例第四十三条第一项规定，从事起点和终点都在本市的收费载客业务的，处以两千元的罚款，并可以暂扣车辆；

　　（二）违反本条例第四十三条第二项规定，未在空车标志灯上套放“暂停载客”标志或者未在夜间熄灭顶灯的，处以五百元的罚款；

　　（三）违反本条例第四十三条第三项规定，在市交通运输主管部门规定的站场以外搭载回程乘客的，处以五百元的罚款。

　　第六十一条 出租车驾驶员、出租车经营者或者营运牌照持有人利用出租车聚众滋事扰乱社会秩序，违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的，由公安机关依法予以处罚，并由市交通运输主管部门吊销从业资格证、出租车经营许可证或者营运牌照。

　　第六十二条 相关行政管理部门工作人员违反本条例规定，有下列情形之一的，根据情节轻重，依法对相关责任人员给予处分：

　　（一）未依据法定条件、程序颁发许可证等证件的；

　　（二）参与非法营运活动的；

　　（三）违法实施行政处罚、扣留车辆、收取费用的；

　　（四）其他违法行使职权的行为。

　　

　　第七章 附 则

　　

　　第六十三条 本条例自2013年8月1日起施行。

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　




论商品房住宅小区停车位的产权归属

邓光达　

　
　　近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端，众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一，似是而非，令人困惑。　　笔者试图在现行的法律制度框架之下，分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程，探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。　　一、现行法律制度框架下，房地产权的法律规定和特征　　在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定，建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定，《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定，《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定，１９９４年９月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第２项、第一条第（五）款的规定，１９９９年７月１日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第２．１．８条、第３．５条、第３．５．２条、第３．５．２．１条的规定，人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征：　　（一）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。　　（二）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。　　（三）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。　　（四）在二级市场转让房地产时，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。　　（五）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。　　（六）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。　　（七）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。　　笔者认为，上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题：　　（一）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。　　（二）只有计算建筑容积率（建筑面积容积率＝建筑总面积／土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。　　计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。　　（三）对于不计算建筑容积率的建筑物（建筑面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（建筑面积），不能单独取得《房地产证》，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，是计算建筑容积率建筑物的从物。　　（四）不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。　　（五）依据经典的“物权”理论，可以认为：计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”，而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。　　（六）在二级房地产市场首次转让房地产时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商（卖方）与业主（买方）双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。　　但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于业主（买方）。　　二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记　　商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记：（１）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（２）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（３）将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额，其不可能有独立的房地产权，其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。　　在办理首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。　　假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时，在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时，不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为，依据法律强制性规定，不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。　　 三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属　　依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程，笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。　　（一）商品房住宅小区内或城市区域里，独立建设的多层经营性停车位（场）的房地产权归属。　　此类停车位（场），在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位（场）的的建筑面积是计算容积率的。因此，多层经营性停车位（场）可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，所以该类停车位（场）的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。　　（二）在商品房住宅小区内，地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）房地产权的归属。　　１、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。　　房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后，商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记，商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物，其是设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。　　可见，地面停车位的产权，本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。　　２、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的，因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积；在转移登记时，不能取得《房地产证》，其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。　　根据本文阐述的房地产法律规定，房地产开发商在转移房地产时，楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反房地产法律的强制性规定。　　可见，楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。　　３、楼房地下停车位（场）的房地产权归属。由于楼房地下停车位（场）的建筑面积亦是不计算容积率的，因此，楼房地下停车位（场）的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙，楼房地下停车位（场）的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位（场）楼房的全体业主。　　四、在今后的立法中，宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属　　在人均土地资源紧缺的我国，为有效及合理利用城市的有限土地资源，作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖，不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。　　目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用，损害住宅小区普通市民的整体利益，而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，不宜再次利用停车位谋取非法的利益。　　《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定：房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的，停车场、广告权益随房地产转移；有特别约定的，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。笔者认为，当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时，“停车场”摊分拥有土地使用权份额，此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。在此种情形下，房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》，从而可以出售“停车位”，房地产开发商与买方可以买卖“停车位”，或约定“停车位”的产权归属。此时，适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。　　有人认为：“根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，在任何情形下，经房地产发展商和买方的协商约定，商品房住宅小区的停车位的产权，均可以归属房地产发展商”。笔者认为：上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实，亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的，以致对法律适用的认识出现偏差，人为地曲解第十三条第二款规定的本意。　　据媒体报道，目前在深圳全市，平均每３．３部车辆才有一个停车位，停车位的资源远远不能满足社会的需要。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源？并在二者之中取得平衡？值得人们思索。笔者认为，在土地资源紧缺的国情下，应科学地利用有限的城市土地资源，立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖，其产权应进一步明确定位归属于商品房住宅小区的全体业主。同时，应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。


作者简历：　　邓光达 复旦大学企业管理专业经济学硕士，华南工学院工业管理工程专业和广东省高等教育自学考试委员会法律专业毕业，获得国家律师、经济师资格。现供职于深圳市工商行政管理局，并在深圳仲裁委员会任仲裁员。