浙江省绍兴市人民政府


绍兴市人民政府办公室关于印发绍兴市商品住宅价格管理暂行办法的通知

绍政办发〔２００３〕５５号


各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
市计委提出的《绍兴市商品住宅价格管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
绍兴市人民政府办公室
二○○三年六月十九日


第一条 为规范房地产市场价格行为，保护商品住宅经营者、消费者的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理》、省物价局《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》等有关规定，结合我市实际，特制定本办法。
第二条 凡市区范围内具有合法经营资格的房地产开发企业为销售而建造的商品住宅的价格制定，应当遵守本办法。
本办法所称的商品住宅，是指普通住宅、高层住宅、别墅等住宅。享受国家优惠政策的居民住宅（包括政府拍卖土地上的回购房）价格，按国家有关规定执行。
第三条 市人民政府价格主管部门是商品住宅价格的主管部门，负责对商品住宅价格的管理、监督、指导。
第四条 房地产开发企业制定的商品住宅的价格，由下列项目构成：
（一）土地使用权取得费
依法通过国有土地招标、拍卖、挂牌获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为出让合同规定所支付的土地出让金及相关税费等。
依法通过行政划拨方式取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的各项成本费用之和。
（二）商品住宅开发成本
１、前期工程费。依据权限部门批准的收费标准和前期工程预（决）算确定。
２、建筑安装工程费。依据施工图预（决）算规定的施工定额和权限部门规定的各项费用标准加上常用的主要建筑材料差价确定。
３、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和公共配套设施建设费。按照城市规划主管部门批准的详细规划和工程预（决）算造价确定。
（三）商品住宅开发期间费用。指与开发项目有关的管理费用、财务费用、销售费用等支出。
１、管理费用。指房地产开发企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
２、财务费用。指房地产开发企业在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。
３、销售费用。指房地产开发企业为销售而发生的各项费用。
（四）利润。以土地使用权取得费和商品住宅开发成本之和为基数，由房地产开发企业自行确定。
（五）税金。指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。税金按国家规定的税目和税率执行。
第五条 商品住宅的开发成本、开发期间费用一般应以当地社会平均成本为定价基础，逐步推行分项定额包干办法。当地社会平均成本由市价格主管部门定期测定公布。
第六条 商品住宅建设中各种项目收费，应计入商品住宅成本，不得在商品住宅销售价格以外再向购房者收取。任何房地产开发企业和部门都不得在商品住宅销售或交付使用时在价外收取各种名目的费用。属个别购房者自愿委托房地产开发企业代办特殊事项的有关费用，由买卖双方协商确定后可在价外另行收取，但必须另行签订合同。
第七条 房地产开发企业在预（销）售商品住宅前应将销售价格及组价内容向价格主管部门备案，并依法向房地产管理部门办理相关手续。
第八条 商品房销售价由买卖双方当事人协商议定。房地产开发企业不得以虚假的平价房、成本房、微利房等名称，误导欺骗购房者。房地产开发企业或代理商在购销合同中或进行广告宣传时，应明确定价形式，不得使用不合理的广告用语，不得进行价格欺诈。
第九条 价格主管部门要积极指导、帮助房地产开发企业建立健全价格行为自我约束机制。房地产开发企业销售商品住宅应实行明码标价制度，统一使用价格主管部门监制的《商品住宅销售价格表》，并张贴在售房处的醒目位置；应自觉接受和服从价格主管部门的价格管理和监督检查，如实提供有关资料。
第十条 购房者与房地产开发企业发生的价格纠纷，由价格主管部门调处，也可依法通过仲裁或诉讼程序解决。
第十一条 房地产开发企业违反商品住宅价格管理规定的，由价格主管部门依法予以处罚。
第十二条 集资、代建商品住宅和经营用房、生产用房、仓储用房、办公用房等非住宅用房价格管理可参照本办法执行。
第十三条 本办法由绍兴市发展计划委员会负责解释。
第十四条 本办法自２００３年７月１日起施行。各县（市）可参照本办法执行。以前有关商品住宅价格管理规定与本办法相抵触的，以本办法为准。


图务院


对《关于行政许可实施主体清理有关问题的请示》的复函


（2004年6月23日国务院法制办公室文件国法秘函〔2004〕169号发布 自发布之日起施行）



上海市人民政府法制办公室：

你办《关于行政许可实施主体清理有关问题的请示》收悉。经认真研究并征求全国人大常委会法工委意见，现函复如下：

一、《社会团体登记管理条例》规定的业务主管单位对申请成立社会团体的审查行为不属于行政许可法规定的行政许可。

二、根据《社会团体登记管理条例》的规定，在地方负责社会团体登记的行政机关是县级以上地方人民政府民政部门。

三、《中华人民共和国教师法》有关教育行政部门委托普通高等学校认定教师资格的规定与《中华人民共和国行政许可法》有关委托的规定不一致。经商全国人大常委会法工委，有关规定可以暂不修改，待修订《中华人民共和国教师法》时一并解决。

四、《中华人民共和国消防法》规定的“县级以上公安机关消防机构”是对外实施行政许可的行政机关，不是内设机构。

五、行政机关实施行政许可，不得向申请人提出购买指定商品、接受有偿服务等不正当要求；除依法属于有数量限制的行政许可外，不得对申请人、被许可人的数量加以限制。行政机关指定相对人实施特定活动的行为，如果不需要申请人申请，是行政机关依职权可以主动作出的，原则上不属于行政许可，但需要予以规范。



附：上海市人民政府法制办公室关于行政许可实施主体清理有关问题的请示

（2004年5月13日 沪府法[2004]34号）

国务院法制办公室：

根据《国务院关于贯彻实施〈中华人民共和国行政许可法〉的通知》要求，我办对本市有关实施行政许可的主体进行了清理。在清理过程中，遇到了一些问题难以判断，请示如下：

一、关于社团登记前置审批中业务主管单位的行政许可实施主体资格问题

《社会团体登记管理条例》（以下简称《条例》）规定，申请成立社会团体，应当经其业务主管单位审查同意，由发起人向登记管理机关申请筹备。同时明确，国务院有关部门和县级以上地方各级人民政府有关部门、国务院或者县级以上地方各级人民政府授权的组织，是有关行业、学科或者业务范围内社会团体的业务主管单位。根据《条例》的规定，上海市委、市政府办公厅联合发文，确认下列单位为社团的业务主管单位：市委各工作部门及区（县）党委的相应部门；市政府的组成部门、直属机构及区（县）政府的相应部门和机构；经市委、市政府或区（县）党委、区（县）政府授权的组织。具体授权市总工会、团市委、市妇联等机构为社团的业务主管单位。

这些授权的非行政机关的部门作为业务主管单位是否符合《条例》的立法本意，能否确定这些机构作为行政许可实施主体，希望能够明确。

二、关于社会团体管理局的行政许可实施主体资格问题

《条例》规定，民政部门为社团登记管理机关。而上海已设立上海市社会团体管理局，作为市民政局领导的负责全市社会团体和民办非企业单位登记管理的行政机关，机构级别为副局级。据了解，其他省市中也有部分设立了社会团体管理局，并由其独立行使社团登记审批权。根据《条例》规定，如果认定民政局为许可实施主体，那么社团管理局的功能发挥就会受到影响。

能否确认社团管理局的许可实施主体资格，希望能予以明确。

三、关于高校教师资格认定中高校的行政许可实施主体资格问题

《教师法》第十三条明确规定，普通高等学校的教师资格由国务院或者省、自治区、直辖市教育行政部门或者由其委托的学校认定。据此，上海市教委委托了本市复旦大学等23所普通高校实施教师资格认定，实践中，这些高校都以教委的名义实施高校教师资格的认定。而《行政许可法》规定，接受委托实施许可的只能是行政机关，事业单位不得受委托实施许可。由此产生了新的一般法与旧的特别法不一致的问题。

能否确认高校实施行政许可实施主体的资格，如将其明确为法律授权实施行政许可的组织，需要在全国范围内统一口径。

四、关于县级公安消防监督机构的行政许可实施主体资格问题

《消防法》明确了县级以上公安机关消防机构实施行政许可的主体地位。目前全国有两种模式，一种模式为，公安消防监督机构在市级层面有独立的市消防局，在区县级层面只有防火监督处或者防火监督科作为公安分局的内设机构，上海、北京、天津等地属于这一种情形；另一种模式是设立消防支队作为公安机关的消防监督机构，江苏、浙江等地都采用这种模式。根据《行政许可法》的规定，内设机构不具有独立实施行政许可的主体地位，不能以自己的名义实施行政许可。但是，本市公安局认为，消防监督工作相对独立，实践中需要以公安机关防火监督处（科）的名义独立从事行政管理活动，公安部也认可这一做法，建议确认其主体资格。据向最高院行政庭了解，他们认为，公安机关防火监督处（科）并非《消防法》的授权组织，只有公安机关消防支队才属于《消防法》所授权的公安消防监督机构。

本市区县公安分局的防火监督处或防火监督科是否属于《消防法》规定的县级以上公安消防监督机构，希望能予以明确。

五、关于指定相对人实施特定活动的行为是否属于行政许可的问题

在上海的行政许可实施主体清理工作中，市地税局和市医保局上报的行政许可实施事项分别为指定发票印制企业和医保定点医疗机构的审批。在审核中，对行政机关指定相对人实施特定活动的行为是否属于行政许可有不同意见，需要予以明确。

以上请示，请予批复。