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开发商售房不得保留外墙面所有权及使用权/吴新莉

时间:2024-07-05 20:21:22 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8779
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【案情】

2011年7月14日,原告熊某为从事经营活动,从被告某置业公司处购买房屋(商业用途)一套,并签订了商品房买卖合同,该合同附件约定“鉴于本项目系SJC一期开发地块,故从SJC整体规划、功能及形象考虑,本项目屋面使用权、墙面使用权归出卖人,买受人设置店招、广告牌时,应当服从与遵守SJC整体规划、功能和形象的需要,并服从与遵守出卖人或物业公司的管理”。

2011年9月29日,被告物业公司通知原告熊某要求其从2011年10月1日起每年向物业公司交纳2万元的广告费,否则强行拆除广告招牌。2011年10月上旬,被告物业公司强行拆除原告熊某店面的招牌。原告熊某以其合法权益受损为由诉至法院。

【分歧】

本案在审理过程中,形成了两种不同意见:第一种意见认为既然熊某与某置业公司在商品房买卖合同中约定了开发商保留了外墙面使用权,系双方的真实意思表示,熊某就应该遵从该约定,并向开发商交纳广告费;第二种意见认为外墙面属业主共有,开发商不能保留外墙面的使用权,业主对与其专有部分紧密相连的外墙面可以进行合理利用。

【评析】

笔者赞同第二种观点,理由如下:

1.外墙面不属于单个业主,亦不属于开发商,而属于业主共有,开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。

首先,根据建筑物区分所有权的理论即壁心和最后粉刷表层说,专有部分所有权人行使权利的边界不能超过壁心,而外墙面明显超过壁心,因此,外墙面不能归单个业主专有,仅能归全体业主共有。其次,依据物权法第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定,在登记机构的不动产登记簿上,亦不可能将特定房屋的特定外墙面登记在单个业主名下,既然外墙面无法登记在单个业主名下,那么只能属于该特定房屋的全体业主。再次,根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共同部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分……”的规定,外墙面属于特定房屋全体业主共有,司法解释对外墙面权属作出如此的规定,有利于更好地利用外墙面,符合物权法物尽其用的立法目的。

此外,从外墙面的物理属性来看,外墙面属于房屋固有组成部分,与房屋专有部分密不可分,不可能由开发商所有,因为开发商出售专有部分时已经将外墙面的面积计入了房屋建筑面积,开发商亦不可能为业主支付单独的成本,因此,开发商不得在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权、使用权,当然不得向业主收取费用。另外,开发商在商品房买卖合同中的上述约定,属于霸王条款,有违诚实信用、公平原则,应当认定无效。

本案中,熊某与某置业公司所签订的房屋买卖合同中有关保留外墙面使用权的约定无效,某置业公司、物业公司无权要求熊某支付外墙面广告费。

2.外墙面虽属业主共有,但单个业主可以对与其专有部分紧密相连的外墙面进行合理使用。

根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外”的规定,业主可以合理使用外墙面,但必须合理、合法,即无偿使用且不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。就本案而言,熊某利用与其商铺相连的外墙面从事经营活动,属于合理使用,无需支付费用。


(作者单位:湖北省武汉市东湖新技术开发区人民法院)


不懂法律的人支持判决许霆无罪?

龙城飞将


  2008年3月初,清华大学法学院博士生导师张明楷教授在山东大学法学院作了一场《关于许霆案的思考》报告,有网友将教授的讲话整理发表在网络上。学习了教授的文章后,我对教授的观点产生一些疑问,写了《关于张明楷教授的分析》。有新浪网友留言道:

  [匿名] 新浪网友2008-03-07 15:05:35 留言:有的地方一派胡言。

  [匿名] 新浪网友 2008-03-10 12:22:58 关于张教授对许霆案的分析还是有理有据的,只是整理编辑者水平的原因,加之有些内容没跟上,疏漏了许多论据观点,对没有完整的记录张教授观点的文章加以如此详细的评论,很钦佩。但您没有完整的听过张教授的讲座,所以您并不了解完整的张教授观点,所以您好多观点只是以偏概全了。

  龙城飞将 2008-03-10 12:31:34 回复:可否找到张明楷教授的全文,我好对照自己的观点进行反思。

  [匿名] 新浪网友 2008-03-11 16:20:55 飞将军,您的观点实在没有说服力,我并不崇拜张教授,相反他的在其他问题上的有些观点我也不认同,但是您反驳张教授的理由确实站不住脚.要不是工作太忙,我真想和你讨论讨论.我想,支持你的网友应该大多是非法律界人士。

  龙城飞将2008-03-11 18:52:08 回复:不懂法律的支持判决许霆无罪。

  下面的文字是我有感而发,对网友留言的回复。欢迎网友继续留言,批评指正。

正文:

  我有一个观点,当一个人把法律给不懂法的讲懂了,这个人就是法律学到家了。大道至简。换成现代语言说,就是,任何法律都不应脱离法理。而法理,并不是神秘的,远离劳苦大众的。相反,许多法理应该来自生产与生活,只不过是法律的角度细化了一些,带了一些技术性的因素。

  这些技术性的因素,一方面是因法律所面临的事物的复杂,而广大劳苦大众每一个具体的个人所面临的现象和事情不会很复杂。另一方面,是法律共同体为了自己的利益把法律神秘化了。法最早是在统治者手中,秘不示人。而且,广大劳苦大众没文化,也没有机会接触具体的国家的制定法。

  尽管如此,在西方这种有深厚民主的土壤上,法也在民主的土壤中孕育成长。比如,受同侪审理,维兰,即最下层的农民也有由同侪审理的权利。这样,他们有同等级中民主的因素,共同的价值观,因而有共同的法理,也就能产生共同的法律观念。

  被我们批评为资本主义国家的美国,对此类现象并不避讳。布莱克有两本书非常经典,其一是,《法社会学视野中的法》,其二是《法律的运作行为》。这两本书明确地提示了这样的现状:即使在讲了几百年甚至上千年法律面前人人平等的西方国家,法在实际上也是不平等的。在等级和阶级存在的情况下,向下的法,即向许霆这类小人物的法,往往是严刑峻法。向上的法,例如向高官的法,往往处罚是很轻的,有时甚至是象征性的。

  所以,中国的法的状况,至少可以分为三种状况。其一、文字规定的法。一般情况下,也是老百姓所理解的法。其二、司法实践中的法。许霆案件就是一个突出的案例,无论如何找不到合适的罪名,司法部门就是不肯作无罪判决,尽管在定罪上存在重重困难。当然,这个时候,定罪判决,他们也一定认为自己是依据法律进行的。

  其三,中国实际的法的状况。这就是布莱克所提示的上行的法轻,下行的法重。试想,审判窃国大盗,总是找出其可以轻判的理由,不管这些理由在老百姓看来是不是理由。对许霆这样的小人物,却是千方百计一定要找到定罪的理由。找不到的时候,许多判决书就会打马虎眼,无视辩护人辩护的理由。我经历过有的判决书根本不把你这一方的理由写上去,所以他也不用分析你提出的理由。若觉得屈,你就上诉吧。

  上诉能解决多少问题?波斯纳分析过,当事人不常与法官打交道,因为很少有人是一辈子官司缠身,而法官的职业注定了他一辈子与诉讼打交道,所以,他更常见到低一级或高一级法院的法官。一般情况下,他会给下级法院法官更多的面子。当然,做得“妙”的法官会稍动一下原有的判决,也给上诉方一个交待。

  想给许霆定罪的人,不同意定罪的人,大家都关注许霆的判决结果。但是,与许多“法律人”不同的是,我学法律与法学,完全是自己的爱好与喜欢,如马克思所言,是我的需要。我学法不是为了生存,相反,我自己有一份很好的工作,生存在先了,然后为了实现法上的正义(郑成良语)以及社会的正义而学习法。我不像有些人,是以法为谋生手段。所以,在许霆案件的争议中,以法为谋生手段的人,和不以法为谋生手段的人,表现出来的状况是极不相同的。

  所以,我很坦然地看许霆案件。

  我们大家看到一种现象:无论吴义春律师辩护得对与不对,不应该对人家嫉妒。看到吴律师借此机会扬名了,办公条件改善了,有人妒火中烧,对吴律师予以责骂。这体现出,这些人,虽然学了法律,但只学了一个壳,学了一点皮毛,没学到法的精神。孟德斯鸠特意写了《论法的精神》一书。一个民族,没有法的精神是不行的。法律人如果纯粹是一个“经济人”,此时就不是“经济人”,而是“机会主义者”了。

  斯密的“经济人”,并不是我们现在所理解的自私自利的人,而是互利的人,是主观为自己,客观为别人的。斯密同时还有道德人。斯密还写了《道德情操论》。他的“经济人”与“道德”人是结合的,不能分离。

  而机会主义者,就是那种自私自利的人,时时损害别人的利益。波斯纳也批评了某些司法领域的人的机会主义倾向。

  所以,我很感谢你,你说支持我的网友大多是非法律界人士。这就对了。不懂法律的人认为我讲的对,是他们实实在在地看到我在讲法律,讲事实。懂法律的人驳不倒我,只说我们不懂法律。实际上,他们想让我们接受司法实践领域里的“老警察”即潜规则盛行这个现实,而我们不懂法的老百姓,怀着一颗纯朴的心,只知道“新警察”即显规则,即国家公布的,写在文字上的法。强迫“新警察”成了“老警察”,实质上强奸民意。

  在中国司法的现实中,我们知道,“老警察”是时时存在的,“新警察”却是寸步难行。这就是有人提醒的,“中国的司法实践”。

  什么是中国的司法实践?第一,可能是公开审判实质上并不公开。王红杰律师的文章:《刑事案件法庭审理不过是公开秀,掩盖不了秘密审判的事实!》提示了其中的秘密。公开审判,是国家大法规定的,但被层层内部规定淹没掉了,什么法庭纪律不准记录,不准录音,不准录像,人数限制,事先审批等。第二,审判不遵从法律。许霆案件表明,事实清楚,找不到罪名的时候应当作无罪判决,然而有关机关总是不肯放开这个弱小人物。第三,不考虑辩护方的理由。在许霆重审时,辩护人提出了根据现行法律许霆无罪的理由,公诉人反驳时充满逻辑矛盾,并没有说到点了上,想给许霆定罪的就在网上大力宣传说,辩护人被驳倒了,还有教授写文章称《许霆案的律师辩护存在方向性错误》,对此,我写了《许霆案的律师辩护不存在方向性错误》进行分析。

国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知

国土资源部 财政部 中国人民银行


国土资源部
财 政 部
中国人民银行

文件

国土资发[2007] 277 号


国土资源部 财政部 中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知


各省、自治区、直辖市、计划单列市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局)、财政厅(局),新疆生产建设兵团国土资源局、财务局,中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行:

为加强土地管理,规范土地储备管理行为,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001] 15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006] 100 号)等有关规定,国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定了《土地储备管理办法》。现予印发,请遵照执行。

国土资源部 财政部 中国人民银行

二○○七年十一月十九日

土地储备管理办法

第一章 总 则


第一条 为完善土地储备制度,加强土地调控,规范土地市场运行,促进土地节约集约利用,提高建设用地保障能力,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号),制定本办法。


第二条 本办法所称土地储备,是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标,依法取得土地,进行前期开发、储存以备供应土地的行为。


土地储备工作的具体实施,由土地储备机构承担。


第三条 土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。


第四条 市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门,按照职责分工,各负其责,互相配合,保证土地储备工作顺利开展。


第五条 建立信息共享制度。县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门,并在同级部门间进行信息交换。


第二章 计划与管理


第六条 各地应根据调控土地市场的需要,合理确定储备土地规模,储备土地必须符合规划、计划,优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。


第七条 土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划,报同级人民政府批准,并报上级国土资源管理部门备案。


第八条 年度土地储备计划应包括:


(一)年度储备土地规模;


(二)年度储备土地前期开发规模;


(三)年度储备土地供应规模;


(四)年度储备土地临时利用计划;


(五)计划年度末储备土地规模。


第九条 市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划,应编制项目实施方案,经同级人民政府批准后,作为办理相关审批手续的依据。


第三章 范围与程序


第十条 下列土地可以纳入土地储备范围:


(一)依法收回的国有土地;


(二)收购的土地;


(三)行使优先购买权取得的土地;


(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地;


(五)其他依法取得的土地。


第十一条 市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。


第十二条 因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的,应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准,依法对土地使用权人给予补偿后,收回土地使用权。对政府有偿收回的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。


第十三条 根据土地储备计划收购国有土地使用权的,土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准,由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商,经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。


第十四条 政府行使优先购买权取得的土地, 由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。


第十五条 已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。


第四章 开发与利用


第十六条 对纳入储备的土地,经市、县人民政府国土资源管理部门批准,土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。


第十七条 市、县人民政府可根据需要,对产权清晰、申请资料齐全的储备土地,办理土地登记手续,核发土地证书。供应已发证储备土地前,应收回土地证书,设立土地抵押权的,要先行依法解除。


第十八条 土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发,使之具备供应条件。


第十九条 前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的,要按照有关规定,通过公开招标方式选择工程实施单位。


第二十条 土地储备机构应对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护管理,防止侵害储备土地权利行为的发生。


第二十一条 在储备土地未供应前,土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物,通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用,应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用,一般不超过两年,且不能影响土地供应。


第五章 土地供应


第二十二条 储备土地完成前期开发整理后,纳入当地市、县土地供应计划,由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。


第二十三条 依法办理农用地转用、土地征收后的土地,纳入储备满两年未供应的,在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。


第六章 资金管理


第二十四条 土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综〔2007〕17号)的规定。


第二十五条 土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款,其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证;申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模,应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接,并报经同级财政部门批准,不得超计划、超规模贷款。土地储备机构申请贷款时,应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理,不得挪用。


政府储备土地设定抵押权,其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定,抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。


商业银行及其他金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。在贷款发放前,商业银行及其他金融机构应当查询贷款储备机构的信息,对有不良记录的土地储备机构审慎发放贷款。商业银行及其他金融机构应当根据监管要求,合理、科学确定贷款期限。


第二十六条 土地储备机构举借商业银行及其他金融机构贷款的,必须按贷款合同约定,及时足额偿还贷款本息。


第二十七条 各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理,不得以任何形式为第三方提供担保。


第七章 附 则


第二十八条 各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府国土资源管理部门可依据本办法规定,结合当地实际,会同财政部门、人民银行制定具体实施办法。


第二十九条 本办法由国土资源部会同财政部、中国人民银行负责解释。


第三十条 本办法自发布之日起实施。


国土资源部

财 政 部

中国人民银行

二○○七年十一月十九日