我国不动产统一登记制度的行政法视角
云南大学法学院06级硕士研究生 杨盛秋
摘要：根据物权法理论和国际通行做法,不动产登记应当以土地权利的登记为中心,由统一的机关进行。我国《物权法》也明确了国家对不动产实行统一登记制度。本文借鉴准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。并以行政法视角研究不动产统一登记制度的构建以激活行政法的物权保护功能。
关键词：不动产物权 不动产登记的性质 不动产统一登记制度
不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。
建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限，使政府不去干预市场主体的具体经济活动而集中精力去做其应该做的事情。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，营造并维护市场的公平竞争环境。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。
一． 问题的提出：我国传统的不动产登记制度
由于历史原因，计划经济体制下不动产的财产性长期不被承认，不动产被排除在财产法之外，不动产登记具有浓厚的行政管理色彩，加之管理权分散，我国传统的不动产登记极为混乱。
（一）不动产登记的法律不统一
我国的行政机关在进行不动产登记时所依据的是分散在各个法律法规中的登记规范。仅法律就有《土地管理法》及其《实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《矿产资源法》、《草原法》、《渔业法》、《担保法》等之多,另外还包括国务院有关行政主管部门制定的登记规则,如国家土地局制定的《土地登记规则》。这些性质、渊源、效力不同的登记法规都是计划经济时代的产物，已不能满足市场经济下不动产物权变动的需要。
（二）不动产登记机关不统一
根据上述分散的法律法规的规定，土地、房地产、森林、矿产等所有权或抵押等的登记分别由县级人民政府土地行政、房产、林木、地质矿产或地方人民政府规定的主管部门行使。
在这种传统的不动产登记中，中央和地方政府各部门具有自己管理不动产登记的领域，体系庞杂，弊端重重：当事人登记时经常要到多个部门才能登记完毕，而且效力可能不同；分散的登记制度给有关不动产交易机关带来查阅信息不够全面的困难，造成土地和其上房屋分别抵押或重复抵押等现象；各登记机关为了部门利益，争相登记，形成重形式轻审查、人浮于事的局面。
（三）不动产登记错误的赔偿问题缺乏规定
我国目前的法律法规中缺乏关于不动产登记赔偿问题的规定，在实践中造成不动产登记机关的权利和义务被割裂的畸形现象。登记机关仅指向收费的权利，而对登记错误的后果不负任何责任，严重的损害了当事人的合法权益，由此产生了大量的不动产登记纠纷；因为登记机关不对错误的不动产登记负责，不利于加强不动产登记机关的责任感，缺乏压力和动力去认真履行不动产登记的义务，影响了不动产登记的公信力。
（四）不动产登记的信息不够公开化
我国相关法律法规没有明文规定公开查簿制度。在司法实践中经常遇到需要查询当事人不动产信息的情况，而掌握不动产登记信息的部门认为登记只是为了执行政府的管理职能，不愿或者不及时、不准确地提供不动产信息。这与物权变动的公示公信原则所要求的登记信息的充分、有效公开相去甚远。
二． 重构我国不动产登记的性质
不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。不动产登记的性质是不动产登记制度中的基本问题。
（一）传统学界观点
目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。 2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。
笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。
（二）不动产登记的性质之分析
笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对不动产统一登记的范围的研究。
1．我国的不动产物权的类型
根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：
（1）不动产所有权：国家所有权；集体所有权；私人和其他权利人的所有权。
（2）不动产担保物权：只有不动产抵押权。
（3）不动产用益物权：自然资源使用权；建设用地使用权；土地承包经营权；宅基地使用权；地役权。
对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。
准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。
准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。
准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。[1]（P76-P85）
2．我国不动产登记的性质
笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:
一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。
另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。
基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范；后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。需要说明的是，“二分法”与物权的平等保护原则并不矛盾，相反，恰恰是对其的合理补充。
综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。只有先明确不动产登记的性质，才能制定出不动产统一登记制度的立法框架。本文所探讨的不动产统一登记制度的行政法视角正是基于这一前提之下。
3．构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质
由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。
国家林业局关于加快林业专业合作组织发展的通知
国家林业局
国家林业局关于加快林业专业合作组织发展的通知
林改发〔2013〕153号
各省、自治区、直辖市林业厅（局），新疆生产建设兵团林业局，各计划单列市林业局，国家林业局各司局、各直属单位：
为深入贯彻落实《中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》和全国深化集体林权制度改革百县经验交流会议精神，进一步深化集体林权制度改革，切实促进林业专业合作组织建设，现将有关事项通知如下：
一、高度重视，充分认识加强林业专业合作组织建设的重要意义
当前，我国林业发展进入了一个新的重要战略机遇期，党的十八大作出了建设生态文明的战略部署，绘制了建设美丽中国的宏伟蓝图，提出了发展林业是建设生态文明的首要任务，确保生态安全、推进绿色发展、建设美丽中国，必须培育和壮大林业生产经营组织，充分激发农村林业生产要素潜能。
创建新型林业生产经营组织是推动现代林业发展的核心和保障。《中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》明确提出，“农民合作社是带动农民进入市场的基本主体，是发展农村集体经济的新型实体，是创新农村社会管理的有效载体”，“培育和壮大新型农业生产经营组织，充分激发农村生产要素潜能”。发展林业专业合作组织是提高林业组织化程度，推动分散经营向专业化、规模化经营转变，为林农服务的最主要的载体，是林业科技推广最重要的载体，是落实强林惠农政策最重要的平台，也是构建现代林业经营体系的重要基石。发展林业专业合作组织对巩固林业改革成果、带动农民增收致富、发展生态林业与民生林业、建设生态文明，具有十分重要的意义。
各地一定要高度重视，深刻领会加强林业专业合作组织建设的重要意义，切实担负起组织、协调和指导林业专业合作组织工作的责任，摸清本地区林业专业合作组织发展情况、主要做法和经验及存在问题，有针对性地采取强有力措施，积极推进林业专业合作组织健康发展。
二、强化措施，不断落实林业专业合作组织发展政策
各级林业主管部门要按照“积极发展、逐步规范、强化扶持、提升素质”的要求，采取有力措施，加大力度、加快步伐，发展林业专业合作组织。要鼓励农民兴办林业专业合作社、股份合作林场、家庭林场、林业协会等多元化、多类型林业专业合作组织。重点支持林业专业合作组织开展林下经济、造林绿化、森林抚育、苗木花卉、经济林、加工储藏、流通运输、市场营销、生产经营、信息平台建设等生产经营和服务活动。引导林业专业合作社以产品和产业为纽带，开展与科研院所和企业的合作与联合，积极探索组建林业专业合作社联社。各级林业主管部门要积极协调工商管理等有关部门，明确设立林业专业合作社这一登记类型，并在林业专业合作社联社登记管理办法上有新突破。
要强化政策落实，把林业专业合作社示范社作为政策扶持重点。各级林业主管部门要主动加强与发展改革、财政、科技、工商、税务、金融等部门的沟通协调，争取更大的支持，确保各项扶持政策和保障措施落实到位。各地要因地制宜，不断增加对林业专业合作组织发展扶持资金，加大对林区道路、供水、供电、通信、森林防火等基础设施的投入，支持林业专业合作组织改善生产经营条件、增强发展能力。要探索建立涉林项目与林业专业合作组织广泛对接的长效机制，安排部分财政投资项目直接投向符合条件的林业专业合作组织。要逐步扩大造林绿化、森林抚育、林木培育种植、荒漠化治理、山区综合开发、林业科技推广等林业重点生态工程项目由林业专业合作组织承担的规模。要对示范社建设鲜活林产品仓储物流设施、兴办林产品加工业给予补助。要引导国家补助项目形成的资产移交合作社管护，指导合作社建立健全项目资产管护机制。
全面落实“农民专业合作社享受国家规定的对农业生产、加工、流通、服务和其他涉农经济活动相应的税收优惠”的法律规定，进一步研究支持林农专业合作社发展的其他税收优惠政策。要按照国家关于“完善合作社税收优惠政策，把合作社纳入国民经济统计并作为单独纳税主体列入税务登记，做好合作社发票领用等工作”等要求，落实相关政策。要积极争取金融部门在信用评定基础上对示范社开展联合授信，有条件的地方予以贷款贴息，规范林业专业合作社开展信用合作。要协调相关部门做好适合林业专业合作社生产经营特点的保险产品和服务。
要促进规范化建设。各地要抓紧研究制定有关林业专业合作社的认定标准和管理办法。要积极创造条件，启动实施林业专业合作组织信息化建设工程试点，推动林业专业合作组织标准化建设。引导农民开展森林产品、林下经济产品认证，绿色、有机、无公害、地理标志产品的“三品一标”建设，推进品牌建设。
三、加强组织领导，积极推进林业专业合作组织建设
各级林业主管部门要以贯彻落实中央一号文件为契机，紧紧围绕当地林业改革发展现状和工作实际，研究制定本地区具体实施意见，并组织实施。
要健全工作指导体系。要确定机构和人员专门负责指导林业专业合作组织的建设和发展，构建长效工作机制。要加强调查研究，不断发现新情况、新问题，积极探索新措施、新办法，及时总结经验，研究解决推进林业专业合作组织建设中的重大问题，不断提高建设工作水平。
要推动示范社建设。按照“实行部门联合评定示范社机制，分级建立示范社名录”的要求，做好示范社评定工作，把示范社作为政策扶持重点。今后，国家林业局将继续推进林业专业合作社示范县、示范社建设。规划到2017年，将建设200个全国林业专业合作社示范县及2000个示范社，20%的农户加入农民林业专业合作组织，经营林地面积占集体林地面积达20%。根据当地实际，各地要围绕速生丰产林、经济林、林下经济、森林景观利用、苗木花卉、特色驯养繁殖等林产品生产及加工、销售，发现总结并打造一批有品牌、效益好的林业领军社、重点社、典型示范社。
要加强服务体系建设。建立网络信息服务平台。充分发挥林业专业合作社、专业服务公司、专业技术协会、股份合作林场、家庭林场、农民经纪人队伍、涉林企业等林业经营性服务组织的生力军作用，大力开展有害生物防治、动植物疫病防控、森林防火、林木采伐、林权流转、资源评估等方面的生产性服务和市场信息服务，推广新品种、新技术、新机械。鼓励支持高等科研院所与林业专业合作组织开展多种形式的技术合作。采取政府订购、定向委托、奖励补助、招标投标等方式，引导林业专业合作组织为林业生产经营提供低成本、便利化、全方位的公益性服务。开展“专家进社”、“辅导员联系社”送服务行动。
要加强培训。设立林业专业合作组织带头人人才库，建立林业专业合作组织人才培训专项资金，建设林业专业合作组织人才培养实训基地。建立健全辅导员联系合作社制度。广泛开展合作社带头人、经营管理人员和辅导员培训，引导高校毕业生到林业专业合作组织工作，不断提升合作组织素质，使林业专业合作组织不断发展壮大，为发展生态林业和民生林业作出积极贡献。
国家林业局
2013年9月12日
求形 求实 求效
锦州铁路运输检察院检察长 王英杰
我们做工作要有必要的形式，更要有务实的作风，追求最佳的效果。没有一定的形式工作也就失去了载体，缺乏新意、活力；没有从严务实的作风，扎扎实实的付出，形式只能成为空中楼阁、纸上谈兵。然而形式、行动脱离实际不能达到预期的目的，无异于劳民伤财的无用功，甚至是负劳动。
当前，全国上下深入贯彻十六大精神，继往开来，与时俱进，全面建设小康社会，开创中国特色社会主义事业新局面，检察事业也迎来了快速发展的春天，就铁路检察机关来说，要抓基层院建设、争创先进院；要抓铁检特色、进入运输领域主战场；要抓健全机制、实行绩效管理；要抓更新观念、尝试检察改革；要抓队伍建设、提升人员素质；要抓科技投入、跟上现代化发展步伐……。各项工作千头万绪，接踵而来，要适应新形势、新任务的要求，检察机关的领导干部尤其是检察长必须调整好精神状态，发挥主观能动作用，工作中求形、求实、求效，力争作到形与实的有机统一，形、实与效的高度一致。
所谓求形，是指我们工作要有新思路、新举措，对检察机关来说实践“三个代表”，执行上级要求，首要的是联系实际、思考落实的形式，决不要搞以文件贯彻文件、以会议贯彻会议、以讲话贯彻讲话等照转、照抄、照搬的形式主义，要做到这一点，一是对上级精神实质有深入理解；二是对局情、检情有熟悉的把握；三是善于把上级要求与本部门、本单位实际相结合，提出切实可行的点子、思路。以必要的形式开展工作，只要能坚持理论与实际相结合的学风，坚持相信群众、依靠群众、走群众路线，不固步自封，不独断专行，求形就不难实现。
所谓求实，是指我们工作要力戒空谈，弘扬求真务实、开拓进取的精神，空谈误国，实干兴邦。求实不是领导看、群众干，检察长要有好的精神状态，有善于发现问题、解决问题的能力，有敢于解决矛盾、承担责任的勇气，有亲力亲为的行动；求实不是独干，要调动起全体干警的积极性和工作热情，充分发挥出每个人的聪明才智，把上级的要求、领导的意图变为他们的自觉行动；求实不是蛮干，工作要体现时代性，富于创造性，关键是把握规律性，工作中要执行上级部署不走样，履行检察职责不越位，服务铁路企业不动摇，与时俱进不落伍，解决问题不敷衍。是不是实干，是觉悟问题、精神状态问题；能不能实干是能力问题、方法问题，真正解决了这两个问题，求实才能实现。
所谓求效，是指我们工作要实现预想的结果，用检察机关的话说要做到政治效果、社会效果与法律效果的统一，这应是我们检察事业的出发点和落脚点，是实现“三个代表”思想的集中体现。求效是对实与形的检验，决策失误，形式脱离实际，结果必然偏离方向，工作不落实，方法不得当，不会有好的结果，所以说求效不但是衡量工作好坏的标准，也是对领导者政策水平高低、决策能力强弱、工作方法正误的实际考验。这就要求我们的检察长带头加强政治理论学习，不做糊涂官；带头严于律己，不做逍遥官；带头勤政，不做老爷官；带头维护团结，不做帮派官；带头从严治警、从优待警，不作孤寡官；带头钻研业务，不做外行官；带头开拓进取，不做太平官。通过求形、求实、求效，做好检察工作，开创检察事业新局面。
作者：王英杰 锦州铁路运输检察院检察长
EMAIL：lsj8866@163.com
地址：锦州市凌河区延安路五段五号